「頼れる」全国の不動産売却会社を多数紹介

家や土地を売りたい方に
不動産売却会社を紹介するサイト

不動産売却の流れと手順。かかる費用や税金などを丸ごと解説

一戸建てやマンション、または相続した土地などの不動産を売りたいと思った時、何から手をつければよいのかわからなくて、お困りではありませんか?

不動産売買の経験などあまりないのが普通ですから、どうやって売ればいいのか、いくらくらいで売れるものなのか、疑問や不安に思うことがたくさんあると思います。

そこで不動産を売却したいと思ってから実際に売って売却金を手にするまでの流れと手順についてわかりやすくまとめました。

手続きの不安、お金の不安から解放されて、スムーズに売却できるようにするには、全体の流れを把握してから行動することが大切です。

不動産売却の流れを知る。手順や手続きなど

一戸建てやマンションなど夢のマイホームを購入した経験はあっても、売却したことのある人は少ないでしょう。

まずは大まかに、不動産売却の流れや手順について説明します。

  1. 不動産の査定をしてもらう
  2. 不動産会社と契約する
  3. 売却活動を開始する
  4. 交渉、契約をする
  5. 物件の引き渡し
  6. 確定申告

このような流れで進んでいきます。

実際に売り始めるまでのところが初めてだとわかりづらいかと思いますので、実際の手続きなども含めて話を進めていきますね。

まずは売る理由を整理する

最初にやること、それは「なぜこの物件を売る必要があるのか」、その理由を整理することなのです。

それはなぜか、売る理由が適切な売却時期、売却価格を決める上で大事な要素になってくるからです。

  • 子供が成長してきたから少し大きな家に引っ越したい
  • 子供が独立したので夫婦二人でちょうど良い家に引っ越したい

など、売る目的を明確にすると、次の家のことも考えやすくなります。

次の家を購入するのか賃貸にするのか、ローンの残額によっても売り方が変わってきますので、まずは現状整理から始めましょう。

不動産売却の前に自分でできること

不動産を売却するにあたっては、いきなり不動産屋に行っても話が進みません。

まずは自分の所有する不動産についてできるだけのことを調べ、情報を集め、どう売りたいかを考えることが必要です。

相場を調べる

不動産には相場価格があります。

その時々の経済状況などによって価格は変動しますから、今どのくらいの相場なのかということを調べて知っておく必要があるのです。

相場を全く調べずに不動産屋に行ってしまうと、「このくらいの価格で売れるでしょう」と言われた金額が妥当なのかどうなのかも判断できません。

悪質な業者はとにかく仲介手数料を早く得たいがために、理想の価格とはかけ離れた安い金額を提示してくるかもしれません。

うっかり騙されないためにも、周囲の同様の物件がどのくらいの価格なのかということをよく調べましょう。

調べ方については、「不動産の相場を知りたい!売る前に自分で調べる5つの方法」で詳しく解説していますので、参考にして調べてみてください。

必要書類を揃える

相場を調べた後は、不動産売買に必要な書類を揃えましょう。

  • 売買契約書、重要事項説明書
  • 登記簿謄本
  • 図面、測量図など

これらの書類は今すぐなくても大丈夫なものですが、実際に売る時には必要になるものですから揃えておいたほうがいいです。

査定を依頼する際にもできるだけ詳細な情報があった方が正確な査定ができますので、書類はあったほうが便利です。

隣家との境界確定

マンションは気にしなくても良いですが、一戸建てや土地を売却する際にはお隣の土地との境界線がどこなのかということを確定させる必要があります。

境界の杭がきちんとしていて図面通りの境界になっていれば問題ありません。

しかし昔から住んでいて境界が曖昧になってしまっている場合などは、売る際に「境界確認書」を提出して欲しいと言われるでしょう。

境界確定をするには作業が数ヶ月かかりますから、もし曖昧になっている場合には早めに作業に着手しておくことをおすすめします。

不動産会社選びが何より大事!査定と媒介契約

不動産をできるだけ高く、そして早く売るには不動産会社選びが何よりも重要です。

不動産会社にはそれぞれ得意とする分野があるので、自分の売りたい不動産とあっている会社を選ばないと、なかなか売れないということにもなりかねません。

それでは、不動産会社の選び方と契約の方法について説明しましょう。

まずは査定を依頼してみよう

相場を調べて書類を揃えたら、いよいよ査定をお願いしましょう。

査定は不動産屋によって違いますので、理想の価格で売ってくれそうな会社を探すことが大事。

実際に一括査定を受けてみると、思いのほか価格にばらつきがあるものです。

なぜそのような査定額になるのか、詳しく説明をしてもらい、信頼できる不動産会社を見つけることが大事です。決して価格だけで選ばないようにしてください。

実際の査定はどうやって行なっているのか、こちらの記事を読んでいただくとわかりやすいです。

「不動産の査定方法はどうなってる?高く売るためのポイント」

不動産は査定価格通りに売れるものではありませんので、なぜその価格で査定したのか、根拠をよく聞くことで、その会社の売り方、実績などが分かってきます。

そうやって査定してくれたのか、ということがわかれば不動産会社を選びやすくなります。

不動産屋を絞る

不動産屋を選ぶには、いくつかポイントがあります。

まずは、名の知れた大手の不動産会社にするのか、それとも地域密着型にするのか。

集客力や安心感が欲しいという方は大手の方がいいかも知れませんが、顧客が多い分きめ細かいサービスは期待できないかも知れません。

逆に地域密着型なら、名前は知れていなくても一人一人のお客様に丁寧に対応してくれたり、地域の情報に精通しているので、意外とすぐに買い手を見つけられる可能性もあるのです。

大手も地域密着型もそれぞれメリット、デメリットがあるので、自分が不動産屋に何を求めるのかによっても選びかたが違ってくるでしょう。

また、どんな物件を得意としているのか、その不動産会社によって特徴があります。

土地を売りたいなら土地が得意な会社を選びたいですよね。マンションを売りたいならマンション売却を得意とする会社の方が早く、高く売れるでしょう。

売りたい物件によって、得意とする分野をよく調べてから不動産会社を選ぶことも大事です。

不動産屋の選び方はこちらの記事を参考にしてください。

>>「かしこい不動産屋の選び方!信頼できる担当者を見つける判断ポイント」

仲介を依頼する

不動産会社に売却の仲介をお願いするには、媒介契約というものを結びます。媒介契約には3種類あります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

それぞれの特徴は、こちらの記事を参考にしてください。

>> 「媒介契約の種類と特徴を知ろう。早く高く売れるのはどれ?」

どうやって売っていきたいのか、売却方針によって契約の形が変わってきますので、それぞれの特徴をしっかり理解した上で契約することが大切です。

不動産の売却活動で押さえておくべきポイント

不動産会社と契約をしたら、いよいよ売却活動の始まりです!

しかし、すべて不動産会社に任せっきりにしていては理想の価格では売れません。

ではどのようなことに注意をして、売却活動に関わっていけば良いのでしょうか。

売るのと買うのはどちらが先か

まず、不動産を売る時に考えなくてはいけないこと、それは、

  • 売りが先か
  • 買いが先か

ということなんです。つまり、住み替えのタイミングですね。

まず売ってから新居を見つけるという場合には、時間をかけて売ることができるので、理想の高値で売れる可能性があります。

しかも、売れた金額で新居を購入しますので、どのくらいの家が購入できるのかということもわかりやすいですね。

しかし家が売れたら引き渡しまでに出て行かなくてはいけません。

その間に新居が見つかる(または目星をつけておいたところを無事に買える)なら問題ないのですが、そうでない場合には一度仮住まいに引っ越さなくてはなりません。

仮住まいとなると、引越し費用や家賃など余分な費用がかかってきます。

では買いを先行し、先に新居を買って引っ越してしまうというパターンはどうでしょうか。

もう新居がありますので、仮住まいを確保する必要はありません。ゆっくり売却の準備を進めることができるでしょう。

しかしいつ売れるのかわからないのが不動産です。

ローンが払い終わっていれば問題ないですが、残っている場合には古い家のローンと新居のローンとが二重になり、売れるまではやや金銭的に厳しくなるでしょう。

売りと買い、どちらを先行させるかは、新居の価格やローンの残額によって違ってきますので、不動産屋とよく相談して決めた方がいいですね。

高く売るためのコツ

家を高く売るためには、何よりも第一印象が大事です!

広告も内覧も、パッと見たときに「この家、いいな」と思ってもらわなければ、不動産という高い買い物、なかなか決断できません。

ですから、少しでも高く売るためのコツを抑えて売却活動に臨んでください。

内覧時の印象アップの方法はこちらの記事で詳しく解説しています。

>>「物件内覧時に好印象を与えて少しでも早く安く物件を売却するコツ」

内覧で「買いたい!」と思ってもらうには、何もモデルルームみたいにきれいにする必要はありませんが、

  • 明るい
  • 清潔感がある

など、誰でもいいなと感じるポイントをおろそかにしないことが大切です。

古い建物なら、売れないだろうと諦める前に、インスペクションを利用するというのも一つの方法です。

インスペクションについては、こちらの記事を参考にしてください。

>>「インスペクションの必要性。中古物件購入は瑕疵保険付きがいい?」

なかなか売れない!早く売るためには

せっかく売却活動を始めたのに、なかなか買い手がつかなくて焦ってしまうこともあります。

そんな時にはいくつか見直すポイントがあります。

  • 売却価格は相場とかけ離れていないか
  • 広告は魅力的か
  • 広告はたくさん出ているか
  • 内覧に来てもらう工夫をしているか

もしも不動産屋の売却活動が不十分だと感じたら、契約に見直しも視野に入れなくてはいけません。

不動産は売り出してから時間が経つほどに売れにくくなっていきます。早期に売るためには不動産屋と協力して「魅力的な物件」にしていきましょう。

知らないでは済まされない、契約書のポイント

ようやく買い手がついたら、いよいよ売買契約です。

ここで注意して欲しいのは、難しくてわからないからと適当に済ませないことです。

売買契約書の注意点についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、しっかり理解して契約に臨みましょう。

>>「不動産の売買契約書はここに注意!知らないと困るポイントは」

契約をするというのは法律行為です。契約書の中で見落としてしまった点があったとしても、書いてある通りになるのが法律行為です。

あとあとトラブルが起きて、「知らなかった」と言っても通用しませんので、難しくても細部まで理解し、納得した上で契約を結びましょう。

知っておきたい、不動産売却にまつわるお金の話

不動産を売ったら、売れたお金が入ってくるだけではありません。

売却に際して出て行くお金もたくさんありますので、どのような費用がかかるのかということについても知っておいてください。

不動産売却にかかる諸費用

まず、不動産屋に支払う仲介手数料がありますね。これは売れるまではかからないお金ですが、売却が決まれば支払うお金です。

売却した利益が出れば所得税もかかりますし、手続きをしてくれた司法書士への報酬なども必要です。

何にどのくらいかかるのか、費用の一覧はこちらでまとめましたので参考にしてください。

>>「不動産売却の費用一覧!これだけかかる、内訳と抑える方法まとめ」

売れた金額がそのまま利益となるわけではありませんので、注意が必要です。

売れたら支払う仲介手数料

さて、不動産屋に支払う仲介手数料ですが、依頼するときではなく、売買が成立したとき支払うものです。

金額は不動産会社によって違いますが、法律によって上限額が決まっています。その上限以上に請求されることはありません。

仲介手数料の計算式などはこちらで詳しくまとめています。

>>「不動産売買の仲介手数料はどのくらい?計算方法や節約する方法」

大手の不動産会社ですと値引きをしてもらうことは難しいですが、地元の不動産会社なら交渉の余地はあるかもしれません。

売却益にかかる税金の額

不動産にかかる税金ですが、売れた金額にそのまま税金がかかるわけではありません。

仲介手数料などかかった経費を差し引いて、それでも利益が出た場合に、その利益に対してかかるものです。

ただし、税金の種類によっては売却益が出たかどうかに関わらずかかるものもありますので、税金の種類によっても理解しておく必要があるでしょう。

税金の種類については、こちらの記事を参考にしてください。

>>「不動産売却にかかる税金の計算方法と種類や支払い方の基礎知識」

うっかり忘れずに!確定申告

税金を正しく納めるためにも、確定申告をお忘れなく!

サラリーマンの方は特に注意してください。通常の年末調整では差し引きできませんので、お給料とは別の収入として申告する必要があります。

物件が居住用でも投資用でも確定申告は必要になりますので、早めに手続きをするようにしてください。

>>「不動産売却後の確定申告のやり方と知っておくべきポイント」

ただし、せっかく売れたけど利益はマイナスだった、という場合には申告は必要ありません。

不動産売却は事前の調査と不動産会社選びがカギ!

不動産の売却はそうそう経験することではないので、初めてだという人が多いと思いますが、手順を知っておけばスムーズに進めていくことができるでしょう。

高く、早く売るためには何と言っても事前の調査と不動産会社選びがカギになります。

インターネットの一括査定だけではわからない点もたくさんあるので、気になった不動産会社があれば、電話でも窓口でもいいのでぜひ実際に話をしてみて、信頼できる担当者を見つけてください。

いい担当者が見つかれば、理想の価格で売れる確率がグッと高まります。

不動産売却の流れについてのコラム一覧

不動産売却の流れ 2020/01/29

不動産売却をする際には、手数料や諸費用が必要です。 売却したい不動産の種類によっても違いがありますので、どのような…

不動産売却の流れ 2020/01/24

住宅ローンは高額なローンで返済期間も長いので、何らかの状況の変化で払えなくなることも考えられますが、滞納したままにし…

不動産売却の流れ 2020/01/23

住宅ローンの支払いが滞ると、自宅が差し押さえられて競売にかけられる可能性もあります。 競売には様々なデメリットがあ…

不動産売却の流れ 2020/01/22

住宅ローンを滞納すると、自宅が競売にかけられることもあります。競売はデメリットが大きい方法なので、競売よりも任意売却…

不動産売却の流れ 2020/01/21

「売ったあとも自宅に住める」不動産取引手法として、近年注目を集めているのが、リースバックです。もし本当なら、ぜひ検討…

不動産売却の流れ 2020/01/20

自宅の売却と賃貸を一括で提供する、リースバックが注目を集めています。 リースバックについて積極的に検討していく中で…

不動産売却の流れ 2020/01/17

不動産の査定方法には机上査定と訪問査定の2種類があり、それぞれやり方が違います。 どちらにもメリットとデメリットが…

不動産売却の流れ 2020/01/16

不動産査定書には、不動産会社が作るものと不動産鑑定士が作るものとの2種類があり、利用目的が違います。 そこで、それ…

不動産売却の流れ 2020/01/15

不動産を売却する場合、不動産買取と不動産仲介の2種類の方法があります。 それぞれに特徴があり、メリットやデメリット…

不動産売却の流れ 2020/01/14

不動産を売却する場合、様々な知識が必要なので不動産会社と契約を結んで売却をします。 不動産会社との契約方法は3種類…

不動産売却会社選びに迷ったらこちら

不動産売却会社選びに迷ったらこちら不動産売却会社選びに迷ったらこちら専門のコンシェルジュがお手伝いいたします!

pagetoppagetop