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不動産売却の流れ 2020/01/24

住宅ローンが払えない!滞納した時に起こることと試したい対策まとめ

住宅ローンは高額なローンで返済期間も長いので、何らかの状況の変化で払えなくなることも考えられますが、滞納したままにしておくと様々な問題が起こります。

そこで、住宅ローンが払えないとどのようなことが起こるのか、滞納した時の対策法は何か、詳しく確認しましょう。

住宅ローンが払えないとどうなる?最終的には不動産が競売に

住宅ローンが払えないで滞納し続けると、最終的には不動産が競売にかけられます。

住宅ローンを滞納した時の流れ

住宅ローンを滞納すると、どうなるのでしょうか。

滞納が始まってからの期間 起きること
1か月から3か月後 借入先の金融機関から連絡が入る
来店依頼・通知書・督促状などが届く
3か月から7か月 ローンの残金を一括返済するよう言われる
一括返済できなければ保証会社が代位弁済をする
個人信用情報機関に返済が滞っている情報が登録される
7か月から9か月 裁判所から競売開始を知らせる決定通知が届く
不動産が差し押さえられる
9か月から11か月 間取り・周辺環境などの現地調査が行われる
強制力があり拒否できない
12か月から16か月 期間入札決定通知書が届く
競売の日時がわかる
16か月から 競売が行われる
買い手が決まったら立ち退き
立ち退かなければ強制的に追い出される

滞納を放置していると、住んでいる場所から出ていかなければいけなくなります。

個人信用情報機関に滞納の情報が登録されることによる影響

個人信用情報機関は国内に3つあり、個人のお金の貸し借りに関する情報を集めて保管していて、銀行などの金融機関や貸金業者などが加盟しています。

個人信用情報機関と金融機関や貸金業者の関係
  • 金融機関などは加盟先の個人信用情報機関に情報を提供する
  • 金融機関などはローンの申し込みを受けると個人信用情報機関に情報を照会する
  • 滞納や借り過ぎなどがある場合はお金を貸さない
  • 申込者が多重債務に陥ることを防ぐための仕組み

個人信用情報機関に滞納の情報があると、お金を借りることができません。

  • 自動車ローンや教育ローンなど様々な種類のローンが組めなくなる
  • カードローンやキャッシングも利用できない
  • クレジットカードが作れなくなる(持っているカードが使えなくなることも)
  • 携帯端末などの分割払いもできなくなる
  • 信販会社を通じて支払いをする形のジムなどが利用できなくなる

お金を借りること全般に、影響が出ます。

競売にかけられることのデメリット

競売には、自宅を出て行かなければいけないこと以外にも様々なデメリットがあります。

競売のデメリットの例
  • 不動産の売却額が市場価格より低い(7割程度)
  • ローンの残金は一括返済を求められる
  • 売却額が低いので債務が多く残る
  • 競売にかけられていることがネットや新聞で告知され周りに知られる
  • 引っ越し費用を自分で負担しなければいけない
  • 引っ越しの時期を自分で決められない
  • 自宅に住み続けることができない
  • 退去しないと不法占拠扱いされる

住宅ローンが払えなくなる理由の例

なぜ、住宅ローンを滞納してしまうのでしょうか。

住宅ローンが払えない理由の例
  • 病気・怪我・事故など
  • 退職・転職・リストラ・減給・倒産など
  • 離婚
  • ギャンブル
  • 浪費
  • 子どもの成長に伴う教育費などの費用の増加
  • もともと組んだローンに無理があった

何らかの変化をきっかけに、ローンが払えなくなることもあります。

自宅を手放すことなく住宅ローンの滞納を解消する方法

自宅を手放さずに住宅ローンの滞納を解消する方法には、どのようなものがあるのでしょうか。

借入先の金融機関に相談して対策を考える

一時的に支払いが難しくても、いずれ支払いができるようになる見込みがある場合、借入先の金融機関に相談すると次のような対応をしてもらえる場合があります。

  • 一時的に返済額を減らす
  • ボーナス払いを減額したり中止したりする
  • 一時的に返済をストップして利息のみの支払いにする
  • 返済期間を延長する

一人で悩まず、相談してみましょう。

住宅ローンを借り換える

住宅ローンは、借り換えることもできます。

  • 金利が低いローンを選ぶことで月々の返済額が減少
  • 減額できる金額は1万円から2万円程度
  • 収入の状況によっては借り換えが難しいことも

少し月々の返済額が減れば何とかなる場合は借り換えが有効ですが、収入が減っていたりなどの理由で少しの減額では対応が難しい場合は別の方法が向いています。

自宅を住み換える

自宅を住み換えることで、住宅ローンの滞納から抜け出せることもあります。

  • 世帯人数の変化に合わせる
  • 収入や支出の変化に合わせる
  • 今よりローンが安くなる家を探す

状況に合わせることが重要です。

生活を見直して費用を捻出する方法を考える

生活を見直し、収入を増やしたり出費を減らしたりする方法も有効です。

  • 専業主婦(主夫)なら働きに出る
  • パートなら正社員になる
  • 副業を探す
  • 不要なものを売る
  • 保険を見直し支出を減らす
  • 携帯のプランを変更する
  • 車を売る
  • 高額なショッピングをやめる
  • 旅行などを控える
  • ギャンブルをやめる
  • 酒やタバコを控える

できることから始めてみましょう。

病気などが理由の時は保険が利用できる可能性も

住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険への加入が条件とされているのが一般的なので、それを利用できる可能性もあります。

団体信用生命保険(団信)とは
加入者に万が一のことがあった場合に、住宅ローンの残りが免除される保険。

保障の対象は加入している保険のタイプによって違いますので、確認しましょう。

どうしても対処できない場合は自宅の売却も考える必要あり

どうしても対処できない場合、自宅を売却する必要もあります。

可能なら通常の方法で不動産売却を

可能なら、通常の方法で不動産売却をする方法がお勧めです。

通常の不動産売却ができる条件
不動産売却額の方がローンの残高よりも高いと予想されること

ローンの残高によって、通常の不動産売却ができるかどうかが決まります。

ローンの残高状態 可能な売却方法
売却代の方がローン残高よりも高い
(アンダーローンの状態)
通常の不動産売却
売却代の方がローン残高よりも安い
(オーバーローンの状態)
任意売却

通常の売却が無理なら競売よりも高く売却可能な任意売却を検討しよう

通常の売却ができない場合、任意売却を検討しましょう。

任意売却とは
借入先の金融機関の合意を得て、住宅ローンが払えなくなった不動産を売却すること。

なぜ、競売よりも任意売却がお勧めなのでしょうか。

競売と比較した場合の任意売却のメリット
  • 不動産の売却額が市場価格に近く競売よりも高い
  • ローンの残金を分割返済できる
  • 売却額が高いので競売の場合よりも債務が減る
  • 通常の売却と同じなのでプライバシーが守られる
  • 引っ越し費用を売却代から支払ってもらえることも
  • 引っ越しの時期を相談できる
  • 自宅に住み続けられる方法もある

競売よりも、任意売却の方がメリットが大きいことがわかります。

任意売却をする際の注意点
  • 借入先の金融機関の同意が必要
  • 住宅ローンに連帯保証人がついていればその人の同意もいる
  • 早く売却できないと競売になる

任意売却したい場合は、早めに任意売却に対応可能な不動産会社に相談しましょう。

売却した後自宅に住む方法もある!

任意売却をすれば、リースバックという方法で自宅に住み続けられる可能性もあります。

リースバックとは
投資家・親族などに不動産を買い取ってもらって、家賃を支払って住み続ける方法のこと。

住宅ローン以外に債務があるのなら債務整理を検討

住宅ローン以外にも債務があり、どうやっても支払いが難しい場合、債務整理の検討も必要です。

  • 任意整理
  • 個人再生
  • 自己破産
任意整理や個人再生は、住宅ローンはそのまま払い続けるのが一般的です。それ以外の借金が何とかなれば住宅ローンの支払いが続けられそうな時に、選択できます。

自己破産は、住宅ローンも含めて借金を全額免除してもらう代わりに、住宅も含めた財産を手放さなければいけません。

自己破産のデメリット
  • 財産を失う
  • 官報に掲載されることで周りの人に気づかれることがある
  • 手続き中は制限を受ける職業もある
  • 個人信用情報機関に長期間情報が掲載される
  • 連帯保証人に請求が行く

債務整理を検討する場合は、弁護士に相談しましょう。

リスクが大きいので避けたい!やってはいけない対処法

住宅ローンを滞納している時、やってはいけない対処法もあります。

賃貸に出すのは避けて

住宅ローンよりも家賃の方が安いアパートに引っ越し、自宅を賃貸に出して負担を減らす方法も考えられますが、リスクがあるのであまりお勧めできません。

  • 借り手がいないと逆に負担が増える
  • 自宅に戻りたくても借り手が退去してくれなければ戻れない
  • 借入先の金融機関の許可なしに行うと住宅ローンの一括返済が求められることも

カードローンやキャッシングで借入をして支払うと利息が膨らむ!

住宅ローンが返済できないからと、カードローンやキャッシングに頼って借入をするのも避けましょう。

  • 住宅ローンよりカードローンなどの方が金利が高いので利息が増える
  • 多重債務になり管理が難しくなる

住宅ローンそのものをどうにかする必要があります。

身内から借りると問題が起きることも

利息なしまたは低い金利で貸してくれる可能性がある身内から借りる方法もありますが、問題が起こることもあります。

  • 一時しのぎなので結局借金が残るから
  • 関係の悪化につながることもあるから
  • 共倒れになることもあるから

周りを巻きこむ前に、できることが無いかを考えましょう。

住宅ローンの滞納を放置していると競売に!できる対策を考えて

住宅ローンの滞納を放置していると、最終的には不動産が競売にかけられてしまいます。

安く売られてしまう・プライバシーが侵害される・立ち退かなければならないなど、競売にはデメリットが多くありますので、そうなる前に返済方法の変更の相談を金融機関にしたり、売却を検討したりなどできる対策を考えましょう。

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