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不動産売却の流れ 2020/01/23

差し押さえで自宅が競売に!?住宅ローン滞納からの流れと対策

住宅ローンの支払いが滞ると、自宅が差し押さえられて競売にかけられる可能性もあります。

競売には様々なデメリットがありますので、できれば避けたいものです。

そこで、住宅ローン滞納から競売までの流れや対策法を確認しましょう。

住宅ローンを滞納すると差し押さえで自宅が競売にかけられることも

住宅ローンを滞納すると、どうなるのでしょうか。

不動産には抵当権がある!返済が滞ると売却して借金が回収される

住宅ローンを組むと、不動産に抵当権が設定されます。

抵当権とは
住宅ローンの返済ができなくなった場合に、お金を貸している金融機関が抵当権が設定された不動産を売却して貸したお金を回収する権利のこと。

返済が滞ると、抵当権があることで競売にかけられる可能性があるのです。

競売とは
3か月から6か月以上住宅ローンが返済されない時、抵当権を持っている債務者が裁判所に申し立てを行って、裁判所が強制的にその不動産を売却すること。

借入先の金融機関の申し立てによって、強制的に不動産を売却できるようになります。

不動産の売却額がローンの残高より高ければ通常の売却もできる

ローンの返済がかなり進んでいて、不動産を売却すればローンの残りが返済できそうな見込みがある場合は通常の不動産売却ができるので、競売は避けられます。

その時は、売却して不動産の抵当権を抹消すれば問題はありません。

住宅ローン滞納から競売までの流れ

住宅ローンを滞納してから、競売になるまでの流れを確認しましょう。

滞納してからの時期 どのようなことが起こるのか
1か月から3か月 借入先の金融機関から電話がある
借入先の金融機関から通知書や督促状などが届く
3か月から7か月 ローンを分割して支払う権利を失い一括返済が求められる
一括返済できなければ代位弁済が起こる(請求者が保証会社になる)
個人信用情報機関に事故情報が登録される
7か月から9か月 裁判所から競売開始決定通知が送られる
この段階で担保として不動産が差し押さえられる
9か月から11か月 間取りや周辺環境など不動産の調査が行われる
12か月から16か月 競売の入札期間を知らせる期間入札決定通知書が届く
16か月から 入札が始まって落札されると立ち退く必要がある
立ち退かないと強制執行になり自宅を追い出される

滞納してからの時間は目安なので、異なる場合もあります。

自宅が売却されると、自宅から出ていかなければいけません。

住宅ローンを滞納している人は郵便物に注意!

住宅ローンを滞納すると、自宅に郵便物が届くようになります。それを見ると今どの段階にあるかがわかるので、無視しないようにしましょう。
郵便物の種類 状況
督促状 入金されていないこと
滞納が解消されないと一括返済や競売になることなどを知らせる
催告状 督促状に従わないと送られる
支払いの期日が決められている
期限の利益の喪失通知書 ローンを分割返済する権利を失ったことを知らせる
一括返済が求められる
代位弁済通知所 保証会社がローンの返済をしたことを知らせる
それ以降は保証会社に返済を行う
競売開始決定通知書 不動産が差し押さえられたことがわかる
競売の手続きが始まることを知らせる
現状調査通知書 不動産を査定するために執行官が家に来ることや日時が書かれている
期間入札開始決定通知書 入札の開始期間や終了期間を知らせる
入札最終日に落札者が決まるので入金が終わると立ち退かなければいけない

どんな問題が起こる?差し押さえで自宅を競売にかけられるデメリット

競売には、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

競売のデメリット

裁判所が手続きを進めるので借入をしている人の手間が少ない点はメリットですが、競売にはデメリットが多くあります。

競売のデメリット
  • 不動産の売却額が低く債務が多く残る
  • 競売にかけられていることが周囲に知られる
  • 残った債務は一括返済しなければいけない
  • 引っ越し費用などの負担が必要
  • 落札されたら強制的に退去させられる

個人信用情報機関に情報が登録されることも大きなデメリット

住宅ローンを滞納して2か月から3か月経過すると、個人信用情報機関に滞納があったという情報が記載されます。

個人信用情報機関とは
個人がお金を借りたことに関しての情報を集め、保管している機関。融資を行う金融機関や業者は利用者の情報を提供するのと共に、申し込みを受けたらその人が返済上の問題を起こしていないかを確認して返済能力以上の貸付けをしないようにする。

競売自体のデメリットではありませんが、信用情報に傷がつくと悪影響です。

  • 様々な種類のローンが組めない
  • クレジットカードが作れない・使えない
  • 分割払いができない
  • 信販会社を介して支払いをするジム・通信教育などのサービスが使えない

この状態を、ブラックリスト入りすると例えて言うこともあります。

競売後に残った債務が一括返済できない場合の対策法

競売で自宅を失った後も、住宅ローンの残高が残っていれば一括返済しなければいけません。

残った債務が一括返済できないとどうなる?
  • 給料が差し押さえられることがある
  • ほかに不動産を持っていればそれも競売にかけられる
支払いが不可能なら、債務整理を検討しましょう。弁護士などの専門家に相談すれば、最善の対応策を考えてもらえます。相談料無料または初回相談料無料の事務所に相談すると、費用面で安心です。

住宅ローンの滞納で競売にかけられる前に行いたい対策まとめ

住宅ローンを滞納した時には、どのような対策ができるのでしょうか。

一時的に支払が苦しい場合の対策法

一時的に支払いが苦しくても、しばらく待てば支払える可能性がある時の対策法を見てみましょう。

方法 内容
借入先の金融機関に相談 月々の返済額を減らす・ボーナス払いの中止や減額
返済期間を延ばす・一定期間返済をストップ
出費の見直し 高額な固定費の削減(携帯プランや保険の見直しなど)
贅沢関連の出費を抑える(旅行・ショッピングなど)

借入先の金融機関に相談に乗ってもらうことで、困った時期を乗り切れる可能性があります。

この先ずっと支払いが苦しいと思われる場合の対策法

この先ずっと返済が苦しいと思われる場合は、どうすればいいのでしょうか。

方法 内容
住宅ローンの借り換え 負担の少ない支払い方法が可能なローンを探す
怪我や病気であれば保険の利用を考える 加入している保険を確認し利用できるものが無いか調べる
債務整理をする 方法によっては自宅を残せることも

競売にかけられる前に任意売却をして不動産を手放す

ローンが払えないのであれば、不動産を手放す選択もあります。その場合、競売にかけられるのを待つよりも、自分の意思で売却する任意売却を選んだほうがメリットが多くあります。
任意売却
住宅ローンが滞納した際に、借入先の金融機関の合意を得て不動産を売却すること。売却代よりも住宅ローンの残額が多い時に取られる方法。

競売と任意売却の違いを見てみましょう。

項目 競売 任意売却
不動産の値段 市場価格の7割程度でしか売れない
債務が多く残る
市場価格に近い値段で売れる可能性が高い
競売にかけられるよりも債務が少なくなる
売却後の債務の返済方法 一括返済 分割返済ができる
自宅に住み続けられる可能性 ない リースバックという方法なら住み続けられることも
引っ越し時期 落札されたら立ち退く必要がある
自分で決められず滞在し続けると不法占拠に
買い手や借入先の金融機関との話し合いで決められる
必要な費用 引っ越し費用などの負担がある
遅延損害金がかかる
売却代金から支払える可能性が高い
遅延損害金も不要
プライバシーについて ネットや新聞で競売物件として公開される
職場や周囲の人に知られる可能性がある
通常の売却と同じなので滞納が知られることはない

競売の場合は立ち退きが必要ですが、任意売却なら自宅にそのまま住めることもあります。

リースバック
投資家や親族などに自宅を買い取ってもらい、家賃を支払って自宅に住み続ける方法。

住宅ローンの滞納を放置していると差し押さえで競売に!

住宅ローンを滞納したらすぐに競売になるわけではなく、滞納を放置していると自宅が差し押さえられて競売にかけられることになります。

早めに対策をすれば競売を避けられますので、借入先の金融機関への相談・債務整理・任意売却など、考えられる方法を試しましょう。

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