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土地売却 2019/11/15

土地の整地にかかる費用は?やっておくべき理由とメリット

更地に建物を建てるには整地が必要となりますが、土地を売却するにあたって売主が整地をする必要があるのか、迷っていませんか?

費用はどのくらいかかるのか、そもそも更地と整地は何が違うのか、よくわからないことも多いと思います。

そこで今回は、整地にするための費用の相場やメリット、デメリットについてお話しします。

費用がかかっても整地にしてから売却した方が高く売れるかもしれません。

整地とは土地をきれいにならすこと

そもそも整地とはどのようなことなのか、詳しく知っている人は少ないでしょう。

整地とは土地をきれいに、平らにすることです。

例えば建物を解体した時など、そのままでは土が凸凹になっていますし、瓦礫の破片が埋まったままになっています。

それではその後に使いづらいので、整地をする必要があるのです。

整地には大きく分けて2つある

土地を平らにならしてきれいにすることが整地ですが、大きく分けると2つあります。

粗整地
石や木材などのがれきを取り除いて重機できれいにならして固める整地のこと
砂利整地
粗整地の後に、化粧砂などを敷いてさらにきれいにならす整地の方法

整地とはどこまで行うべきなのか、特に法律的な決まりはありません。

単に「整地」というと粗整地をさすことが多いので、砂利を敷いてほしいなどさらなる対応をお願いするならば業者ときちんと話し合って、費用などを確認する必要があります。

造成との違い

似たような意味の言葉で「造成」というものがあります。

造成とは単に土地をならすことではなくて、大規模な開発行為です。

「宅地造成規制法」という法律ののっとり、申請をした上で家を建てるために適した土地に作り変えるということです。

山林を切り開いたり、傾斜のある土地を平らにするなどの作業を行うこともあります。

整地は解体業者が建物の解体と同時に行うことが多いですが、造成は開発を専門としている業者やハウスメーカーなどが主体となって行う工事になります。

基本的に宅地にするために行う工事だと理解すれば良いでしょう。

更地との違い

整地と更地はよく似ているように思われますが、若干の違いがあります。更地のポイントは、「宅地」であることです。

更地とは、建物などが何もない、「土地だけ」の状態の宅地のことです。

その土地に何も建っていないという状態をいっているのであって、整地されているかどうかは問題ではありません。

ですから、どれほど荒れていても、何も建物がない宅地であれば更地といえますが、きれいにならされていてもそれが山林であれば、宅地ではないので更地とはいいません。

更地は何もないだけのことを指しているので、そのままでは家を建てることができない場合もあります。売却するのであれば、整地をしてからの方が良いでしょう。

高く売れる?整地を行うメリットとデメリット

整地と更地の違いがお分かりいただけたところで、更地のままではなく整地をした方が良い点、また整地をすることのデメリットについてお話しします。

土地をきれいな状態に保てる

単に土地を圧縮するだけでなく、防草仕上げにする、または砂利を敷いておけば、雑草が生えたり地盤が緩んだりするのを防ぎます。

土地をきれいに保つことができるので、宅地はもちろんのこと、他の用途にしても「すぐに使用できる状態です」ということをアピールしやすくなるでしょう。

整地をした方が高く売れる期待

もし自分が家を建てるための土地を探しているとして、何もしていない、瓦礫の残った土地よりは、きれいにならされている土地の方が当然価値があると考えますよね。

駐車場などにするならまだしも、家を建てるとなると地盤がしっかりしていることが大事な条件になりますから、重機で圧縮されている土地の方が魅力に感じます。

ですから、少しでも高く売りたいと思うなら、手間をかけてでも整地をした方が価値を感じてもらいやすくなるでしょう。

もしまだ整地をしていない段階で見学してもらったような時には、売却する前に整地をしますよと伝えておけば高く買ってもらえる可能性があります。

費用がかかる

デメリットとしては、費用がかかることくらいでしょうか。

そうはいっても、印象の悪い更地で安くなってしまうよりも、整地をしてイメージをよくした方が高く売れるなら、費用をかける価値はあるでしょう。

費用の中身については後述しますが、整地をすることで少しでも高く売れるならば、費用はあまり問題ではないかもしれません。

どのような工程がある?整地の種類

整地をお願いするにあたっては費用の見積もりなどもする必要がありますが、どのような種類があるのかを知っておかないいけないですね。

整地の方法には、 細かく分けると以下の4つがあります。

  1. 粗整地(粗仕上げ)
  2. 砂利整地
  3. 防草仕上げ
  4. コンクリート(アスファルト)塗装

どの方法が適しているかは、土地の使用目的によって違ってきます。

整地の目的を決めておくこと

土地の使用法としては宅地として売り出す人が多いと思いますが、それ以外にもこのような用途があります。

  • 駐車場
  • トランクルーム
  • 太陽光発電システムの設置
  • マンション、アパートを建てる

どんな用途にするのかによって整地の方法も違うので、売り方に応じた整地の方法を考えましょう。

粗仕上げ

一番よく使われている方法です。

土の中に埋まっている

  • 木片
  • ガラス片
  • コンクリート片

などを取り除き、重機で土を圧縮してならします。

簡易的な方法ではありますが、どこまで丁寧にやってくれるのかは業者によって違うため、業者選びが非常に重要になってきます。

とりあえず土地の活用法が決まっていない場合は、この粗仕上げにすることが多いです。

砂利整地

粗仕上げは土地をならして終わりですが、砂利整地はその上に砂利を敷いてきれいに見せる方法です。

砂利整地は使う砂利の種類によって費用が違ってきます。

  • 砕石塗装
  • 真砂土(まさつち、まさど)塗装

真砂土とは花崗岩が風化して砂状になった土のことです。

砂利の種類もたくさんあって、色のついた砂利(化粧砂利)を敷き詰めると印象も良くなりますね。庭の整地などにはきれいな砂利が使われることが多いです。

防草仕上げ

せっかく整地をした後に雑草が生えないようにするために、防草シートを敷き詰める方法もあります。

シートを敷けばいいというものではなく、事前にどれだけ雑草の根を残さないように処理されているかがカギになるので、丁寧に作業してくれる業者を選びたいところです。

コンクリート・アスファルト塗装

宅地ではなく、駐車場などの利用が決まっている場合にはコンクリートなどで舗装してしまう方法もあります。

コンクリートとアスファルトの違いですが、素材が違いますので、それぞれにメリットとデメリットがあります。

アスファルトは油分を含む素材で単価が安いのが特徴です。施工時間も短いのですが、熱には弱く、耐久性にはやや乏しいです。

コンクリートはセメントと砂を混ぜて水で固めたものです。アスファルトよりも費用はかかりますが、非常に硬くて丈夫です。

見た目を良くするなら砂利整地がおすすめ!

土地を宅地として売り出すのなら、見た目も良く費用もそれほどかからない砂利整地がおすすめです。

もちろん粗仕上げのみよりも費用はかかりますが、圧倒的に見た目が良いからです。

早く、高く売りたいと思うなら、少しでもきれいに見せた方が断然有利です。

元の土地によって幅がある、整地にかかる費用

整地の費用はこのくらい、と一概にはいえないところがあります。

どのレベルまで仕上げたいのかにもよって違いますし、広さによってももちろん違ってきます。

下記の坪単価表は大体の目安として考えてください。

  • 木片、石などを取り除くだけの作業:300〜600円
  • 雑草の除去、木の伐採などの作業あり:5000円前後
  • 山林での整地:2〜3万円
  • 斜面での作業:1〜2万円(傾斜度によってもっと高額になる)

建物を解体してから整地をする場合は、解体総額のおよそ3〜5%くらいが整地費用になるといわれています。

解体費用の見積もりを取ってみるとおおよその整地費用もわかるかもしれません。

宅地にする場合

地盤改良など特別な作業がなければ、ゴミを取り除いてきれいにするだけですので、坪単価は500円前後くらいです。

ただし、土地の広さや立地によっても変わってきます。

砂利を敷く場合

さらに砂利仕上げをする場合、1㎡あたり、

  • 真砂土仕上げ:3000〜4000円
  • 砕石仕上げ:2000〜5000円

ほどかかります。

石の種類、量によっても価格に幅が出てくるので、どのような仕上がりにしたいのかを明確にして見積もりを取ることが大切です。

駐車場にする場合

駐車場にするならば砂利ではなくアスファルトかコンクリートで塗装をすることが多いです。

コンクリートもアスファルトも厚みの分だけ土地の掘削が必要となるので、単に土地をならすよりも費用がかかります。

  • アスファルト:5,000円〜
  • コンクリート:10,000円〜

1㎡あたりこのくらいの費用を見込んでおきましょう。

その他、駐車場にする場合は車止めや歩道の縁石工事などが必要になる場合もあるので、さらに費用がかかるでしょう。

樹木の伐採をする場合

樹木が生えている土地を整地する場合には、整地の前に樹木を伐採しなければなりませんので、その分の費用がかかります。

樹木の処理には、単に切ればよい「伐採」と、根まで抜く抜根があります。根まで抜く方が当然費用がかさみます。

また、伐採した後の木を回収してもらう場合にも費用がかかります。

伐採の費用は木の太さや高さによって違ってきます。

3m未満の木を伐採するだけであれば1本あたり数千円で済みますが、抜根してもらい回収もお願いすると1本数万円かかってきます。

木の大きさ、本数によって整地の費用にかなり幅がありますので、複数の業者に見積もりを取って比較してみましょう。

このように、もともと木が生えている土地は平らにするだけでもかなり費用がかかりますので、使い道が決まっていない場合には粗仕上げにしておけば十分です。

整地費用を抑えるコツ

整地費用は土地の広さ次第でかなりかかってしまいますので、もし自分で少しでも雑草を抜いたりゴミを取り除いたりできるのであれば、やってみてもいいかもしれません。

ただし、素人の作業ではあまり効果がないこともあります。

もし雑草を取ったなら、整地をお願いするまでに生えてこないように防草シートをしくなどして工夫をしてください。

折半交渉も可能

整地をしてから売り出した方が高く売れる可能性は高いですが、もし費用がかさみそうな場合には、折半でどうでしょうかと買主と交渉することも可能です。

ただし、整地をしてしまってから折半にしましょうということはできないので、整地をしていない状態で交渉に応じてくれる人がいれば、の話です。

もし少しでも早く売りたいと思うなら、整地をしてから売り出した方が良いでしょう。

業者選びが大事!整地のトラブル対策

整地はどこまでやればいいのかという決まりがないため、逆にいうと、希望が明確になっていないと「こんなはずではなかった」ということにもなりかねません。

トラブルを防ぐためには、聖地のイメージを明確にしておくことと、それに対応してくれる良い業者を選ぶことが大切です。

良い業者を選ぶこと

建物を解体した解体業者がそのまま整地まで行う方法と、別途土木業者に頼む方法があります。

もともと建物が建っていない土地を整地するときには、不動産会社から紹介してもらうなどして頼むことが多いです。

いずれにしても一社だけで決めずに、複数の業者から見積もりを取って、価格だけでなく作業内容などを比較して決めるようにしてください。

業者に任せきりにしないこと

整地で大事なのことは、「よくわからないから」といって作業を業者に任せきりにしないことです。

どのような形に仕上げて欲しいのかを明確に説明するとともに、作業が終わったときに必ず自分の目でチェックをしてください。

先に支払ってしまうとどうにもなりませんので、支払い前に確認をしてイメージ通りに整地をされているかを必ず確認しましょう。

きれいに整地をしてから売った方が高値で売れる!

凸凹の土地よりもきれいにならされている土地の方が高く売れる可能性は高いです。

整地費用は土地の状態によってかなり幅がありますので、一概にはいえませんが、早く売りたいなら費用をかけてでも整地をした方が良いでしょう。

ただし良い業者を選ぶことが大切ですから、見積もりは複数の業者に依頼するようにしてください。

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