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土地売却 2019/11/13

いらない土地を処分する8つの方法!売る?寄付?損をしない方法

相続したものの、いらない土地をこのままにしておいてもいいのだろうかと迷っていませんか?使えるかと思ってずっと持っていたけれど、不要になったという土地も場合もあるでしょう。

いらない土地は持っているだけで税金がかかりますし、使わない土地を持っていても得する事はあまりありません。

それならば売ってしまった方がいいのですが、自分がいらないと思う土地ですから、売りに出したとしても買い手がつくとは限りません。

ではどうすればいらない土地を処分できるのか、その方法についてまとめましたので、困っている方は是非参考にしてください。

こんな土地は持っているだけで損?いらない土地のデメリット

土地を持っていると「いつか何かに使えるかもしれない」と思うかもしれませんが、持っていることが逆に負担になってしまうこともあります。

収益を生み出さない、役に立たない土地はデメリットの方が大きくなってしまう可能性があります。

いらない土地でも勝手に放棄ができない

いらない土地なら所有権を放棄できるかというと、そうではないのです。

土地というのは勝手に放棄できない面倒なもの。民法上では土地の所有権の放棄に関する規定がないのです。

かといって、放棄できないということを定めた他の法律もありません。

「放棄に関する法律が制定されていない」から放棄できないという考え方に基づき、今は基本的に寄付したり、売る以外に手放す方法がない、というのが現状です。

寄付をするといっても寄付を受けてくれるところがないとできません。ですから、いらない土地を手放すのは難しいのです。

いらなくなった土地は国のものになるのでは?と思いますよね。

しかし、一方的に放棄した土地を国が引き取ってくれることはなく、国が許可しない限り国に返すことはできないのです。

固定資産税がかかる

土地を持っていると、使っていようが使っていまいが、固定資産税がかかります。

田舎の土地で評価も低く、税金が安くなる可能性もありますが、広さにもよって負担額も大きくなるでしょう。建物も何もない更地では何の特例もないので、固定資産税が高額になります。

農地であれば安くなる可能性もありますが、農地として使っていることが前提です。

宅地よりは安くなる場合がありますが、耕作し続けていないと農地としては認められません。それはそれでコストもかかり大変ですよね。

いずれにしても固定資産税は土地を所有している限り払い続けなくてはいけない税金ですから、いらない土地に払うのは大きな負担です。

管理に手間がかかる

いらない土地だからといって放置しておいていいことにはならないのが面倒なところです。

雑草が生え放題になっていれば害虫が発生する可能性もありますし、ゴミが投棄されて放火されるという危険も考えられます。

所有者には適切な管理をするという責任が生じますので、時折見に行って手入れをする必要があるのです。

損害賠償の可能性

もしも害虫がお隣の家に迷惑をかけたら、もしくは放火なんかされて周りの家に被害が出たら、それはあなたの土地の責任になってしまいます。

被害が生じれば損害賠償をする必要も出てくる可能性があります。

自治体によっては、使っていない土地であっても雑草の除去など管理の義務を規定しているところもあるので、念のため一度調べておいた方が良いでしょう。

周辺住民とトラブルが起きたら売れなくなる

管理を怠ったがために、もし周辺の住民とトラブルが起きてしまったら、土地を売ろうとしても売れなくなってしまう可能性があります。

周辺住民が苦情を入れてくるような土地を買いたいとは誰も思いませんよね。

トラブルが起きないようにしっかり管理していかなくてはならないため、使っていない土地でもそれなりに手間がかかるのです。

将来の子供への負担

いらない土地なのに所有し続けると、子供の代にも負担をかけてしまう可能性があります。

自分がいなくなった場合、子供が相続税を支払わなくてはいけませんし、固定資産税も支払い続ける必要があります。

その土地から収益が上がるならば、もしくは売るだけの価値があるならば相続させるメリットもあるでしょう。

しかし自分の代でも活用法に困っているならば、子供に託しても負担にしかなりません。

子供の代に負の遺産を残さないように、今の段階で何か対策を考えておく必要があるでしょう。

いらない土地を処分する8つの方法

それでは、いらない土地をどうすればいいか、主な方法としては4つあります。

  • 売却する
  • 寄付する
  • 相続を放棄する
  • 所有を続ける

どれが現実的か、さらに細かく分けて一つずつ考えてみましょう。

1.自治体へ寄付をする

まずは自治体に寄付する方法です。

寄付なら喜んで受け付けてくれると思いきや、そうではありません。

というのも、土地を引き取るということは、その土地から得られるはずの固定資産税がなくなるということを意味するからです。

固定資産税という収入源がなくなっても、それ以上のメリットがある土地でない限り、簡単には引き取ってくれないでしょう。

土地を引き受ける基準については各自治体によって違いますので、どのような土地なら寄付できるかは一概には言えません。

寄付するには「寄付採納申請」を行います。手順としては、

  1. 自治体の担当者に寄付について相談する
  2. 自治体による土地の調査
  3. 審査に通ると寄付できる

相談するには、土地に関する情報がわかる書類や写真を持っていくとスムーズに進みます。

相談したからといって必ずしも寄付できるわけではありませんが、まずは自治体の基準を調べ、寄付できそうならば相談に行ってみましょう。

2.法人へ寄付する

自治体がダメなら、法人に寄付するという方法もあります。

ある程度の広い土地であれば、保養所を建てるなど法人ならではの利用法があるかもしれません。また、個人に譲渡をすると税金がかかりますが、法人ならば経費です。

しかし、自分がいらないと思っている土地を企業が簡単に貰ってくれることはあまり考えられません。

収益性の高い土地ならば、寄付せずに売ることができるからです。

ですから、法人といっても一般の会社ではなく、社団法人やN PO法人などの方が寄付を受け付けてくれる可能性が高いでしょう。

3.個人に譲渡する

あなたが今いらないと思っている土地を個人で欲しがる人がいるかどうかは疑問ですが、もしいるのならばじょうとするという方法があります。

一番声をかけやすいのは、お隣さんです。お隣さんにしてみれば、自分のところの敷地が増えるわけですから、もしかしたら応じてくれるかもしれません。

ここで注意しておくべきことは、譲渡するということは相手方に譲渡税がかかるということです。

110万円の基礎控除が受けられますが、どのくらいの税金がかかるのかを調べてから贈与の話を進めたほうが良いかもしれません。

4.土地の相続放棄する

親から譲り受けた土地である場合には、相続の発生を知った時から3ヶ月以内に相続を放棄するという方法もあります。

しかし、土地の相続放棄はよく考えて行う必要がありますから、安易に「いらない土地を放棄できる」と飛びつかないでください。

放棄できるのは土地だけでなく、他の財産もすべて放棄することになります。ですから、本当にそれで良いのか、よく考える必要があるのです。

また、土地の相続を放棄しても、土地の管理義務がなくなるわけではないというところに注意が必要です。

もしもあなたが相続を放棄したとしても、管理してくれる人を見つけるまでは相続人が土地の管理をしなければいけないのです。

つまり、いらないと放棄をしてしまえば財産として処分することもできないのに、雑草を抜いたり、建物が壊れないように適切な管理はしていかないといけないということです。

身内で見つからないとなると、家庭裁判所に「相続財産管理人選任」の申し立てをします。

弁護士が管理人となるケースが多いものの、申し立てをするだけでなく予納金として数十万円から多い時には100万円ほどを納めなくてはなりません。

しかも、申し立てをしたからといって必ずしも管理人が見つかるとは限らないというのが困るところです。

よく考えてみると当然のことで、他人がいらないと放棄しているような土地です。

何か隠れたメリットでも見つけられない限り、無関係の他人が管理人として名乗り出てくれることを期待するのは難しいでしょう。

手間やお金を考えると、相続放棄も簡単ではないのです。

5.本当に売れない?売り方を変えてみる

売りに出したけれど、売れなくて困り、寄付をしようかと思っている人もいるでしょう。

でも、本当にその土地は売れないのか、もう一度考えてみてください。

もしかしたら売り出した時期が悪かったのかもしれませんし、不動産屋の腕が悪かったのかもしれません。相場と比べて値段が高過ぎれば、いい土地でも売れないです。

もう一度売却条件を見直し、もう少し値下げをしてみるとか、不動産会社を変えてみるなどして、売却に再チャレンジしてみてはいかがでしょうか。

6.分筆(ぶんぴつ)登記をしてみる

土地は広くて大きい方が売れるだろうと思いがちですが、広すぎて売れないという可能性もあります。

個人で使う場合には無駄に広いと固定資産税がかさみますから、もう少し小さかったら(そして安かったら)購入するのに」という人がいる可能性もあります。

その場合は、「分筆登記」といって、土地を分ける登記をしてみてはいかがでしょうか。

その近辺の土地の広さなども調べて、需要のある面積で売り出すと、あっさり買い手がつく可能性がありますよ。

7.空き家バンクを利用してみる

自治体が運営しているサービスに、「空き家バンク」というものがあります。

登録は無料なので、とりあえず登録しておくことをおすすめします。

空き家バンクに登録をすると土地を探している人の目に触れやすくなりますから、意外に早く引き取り手が見つかる可能性もあります。

8.農地の斡旋サービスを利用する

いらない土地が宅地ではなく農地である場合には、処分するにも制限があります。

農地は食料を生産する重要な土地であるという位置付けなので、勝手に転用ができなくなっているからです。

農地の場合は農業委員会に相談してみることをおすすめします。斡旋サービスを利用することができるので、農地を探しているに譲ることができるかもしれません。

いらない土地を処分する際にかかる費用

いらない土地だからといって、無料で寄付できるわけではないのです。それなりの費用がかかりますので、覚えておきましょう。

所有権移転登記費用

寄付でも譲渡でも、所有権が移るので、登記を変更する必要があります。

  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬

これらの費用として、30万円程見込んでおいてください。

売買で登記を移転する場合には買主が登記の費用を持つことがほとんどですが、寄付の場合はどちらが負担すべきか、微妙なところです。

もらってくれるならこちらが負担するのか、費用も含めての寄付なのか、よく話し合って決めることが大切です。

寄付にも税金がかかる

個人に対する譲渡ではなく、寄付の場合には課税されませんが、相手方が法人の場合には譲渡所得として課税されることがあります。

その土地を取得してから寄付をした時までに土地の価値が上がっている場合、その利益に対して課税されるのです。

しかし、相手先が公益法人などであり、教育や文化など社会への貢献を目的とした寄付であるという一定の要件を満たすことができれば、非課税になる制度があります。

どのような目的で使うかによって税金がかからないということですね。

いらない土地をどうすれば有効利用してもらえるかを考えよう

土地は大きな財産ですが、持っているだけなら宝の持ち腐れです。それならば、しっかりと有効利用してくれる人や法人へ託して、うまく使ってもらったほうがいいですよね。

自分にとってはいらない土地でも、他の人から見れば宝物になることがあります。

今回ご紹介した処分方法を様々な角度から検討してみて、自分にとっても相手にとっても良い方法を探してください。

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