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不動産売却の流れ 2020/01/22

任意売却は住宅ローンが滞納した時に検討したい自宅を売る方法の一つ

住宅ローンを滞納すると、自宅が競売にかけられることもあります。競売はデメリットが大きい方法なので、競売よりも任意売却を検討したいところです。

では、任意売却とはどのような方法なのか、詳しく見ていきましょう。

任意売却とは金融機関の合意のもとで不動産を売却する方法

任意売却について詳しく確認しましょう。

任意売却とは競売を避けるために有効な自宅の売却方法

任意売却とは、どのような方法なのでしょうか。

任意売却とは
住宅ローンが払えなくなった時に、借入先の金融機関の合意のもとで不動産を売却する方法。売却しても住宅ローンが残る場合に用いられる。

住宅ローンの滞納には、2つのパターンが考えられます。

ローンの状態 売却の方法
売却しても住宅ローンが残る
(オーバーローン)
任意売却
売却すれば住宅ローンが残らない
(アンダーローン)
通常の不動産売却

早めに売却しなければ、自宅が競売にかけられます。

通常の不動産売却が可能なら、最もお勧めの方法です。売却しても住宅ローンが残る場合、現金で足りない分を用意できれば通常の不動産売却も可能ですが、住宅ローンを滞納している状態では難しいと考えられます。そこで、競売よりも任意売却を選ぶのです。

通常の不動産売却と任意売却の違い

通常の不動産売却と任意売却の違いを見てみましょう。

項目 通常の不動産売却 任意売却
借入先の金融機関の同意 不要 必要
不動産の売却価格の決定 売り手が決められる 借入先の金融機関が決める
諸費用について 必要 売却代の中から支払えることも

任意売却では売り手が諸費用を負担できないことが多いので、借入先の金融機関の同意のもとで売却代から支払える場合があります。

  • 相談料
  • 仲介手数料
  • 差し押さえを解除するための費用
  • 抵当権を解除するための費用
  • 印紙代
  • マンションの管理費など滞納している費用
  • 引っ越し費用

任意売却に特有な点

任意売却には、特有な点があります。

特有な点 内容
瑕疵保護責任が免責される 売却後の契約解除を防ぐことが目的
売却後に不具合が見つかっても責任を負わなくていい
現状のままでの引き渡し 買主からの契約解除を防ぐことが目的
補修すべき場所もそのままの状態で引き渡す
公募で売買する 売買代金の変更を防ぐことが目的
登記簿の面積を元に売買

通常の売買と異なる点がありますので、注意しましょう。

住宅ローンを滞納していても任意売却しなくていいケース

住宅ローンを滞納したら、必ず任意売却しなければいけないわけではありません。

任意売却しなくてもいいケース 対応法
売却代が住宅ローンの残高よりも高い 通常の売却をして完済する
返済プランの見直しで対応可能 借入先の金融機関に返済額の引き下げを相談・
住宅ローンの借り換えで負担を減らす
入院など一時的な理由で返済が滞っている 借入先の金融機関にリスケジュールを相談

任意売却のメリットとデメリットを詳しく知ろう

任意売却には、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

任意売却のメリット

任意売却のメリットを確認しましょう。

  • 競売よりも高く売却できる可能性が高い
  • 明け渡し日などの希望が伝えられるので仕事や学校に影響がない
  • 周囲に住宅ローンの滞納が知られることが無い
  • 諸費用を売却代金から支払ってもらえれば負担が減る
  • リースバックできれば引っ越さなくていいことも

任意売却は、競売よりもメリットが大きい方法です。

項目 任意売却 競売
不動産の売却価格 市場価格と同程度 市場価格よりも低い(7割程度)
不動産売却後の返済 小額ずつの返済が可能 安く売れるので残債が多く残る
一括返済を求められる
引っ越し時期などの条件 希望が伝えられるので融通がきく 落札されると立ち退かなければいけない
立ち退かないと不法占拠として扱われる
諸費用について 売却代から支払えることも
遅延損害金もかからない
引っ越し費用などの負担が必要
遅延損害金がかかる
プライバシーの問題 通常の売却と同じなので近所に滞納が知られることはない 競売物件としてネットや新聞に掲載される

任意売却によって、引っ越さなくて済むこともあります。

リースバックとは
投資家や親族などに自宅を売却し、家賃を支払ってその家に住み続けること。

任意売却のデメリット

任意売却には、デメリットもあります。

  • 残っているローンが帳消しになるわけではない
  • ブラックリストに載る(2~3か月以上の滞納で)
  • 住宅ローンに連帯保証人がいる場合はその人の同意も必要
  • 借入先の金融機関の同意が無ければ行えない
  • 競売が終わるまでに売れないと結果的に競売になる

不動産を売却しても払えなかったローンの残額は、支払い続ける必要があります。

  • 少額ずつ支払いを続ける
  • 債務整理をする

少額ずつ返済を続けていると、場合によっては借金が早く終わることもあります。

借金が早く終わる場合とは
民間企業からの借入で、債権がサービサー(債権回収会社)に買い取られている場合に、サービサーとの交渉によって借金が減額され早く終わることがある。

それでも返済ができそうにない経済状況の時は、債務整理の検討も必要です。

債務整理とは
法的な手続きによって、借金の減額や免除を行う。任意整理・個人再生・自己破産と言った方法がある。
ブラックリストに載るとは、個人のお金の貸し借りに関する情報を扱う個人信用情報機関に、返済上の問題があったという記録が残ることです。任意売却が問題になるのではなく、住宅ローンを長期延滞したことが情報として残ります。

ブラックリストに載ると、様々な影響があります。

  • ローンが組めなくなる
  • クレジットカードが使えなくなる・作れなくなる
  • 分割払いができなくなる
  • 信販会社を通して支払うエステやジムなどのサービスが利用できなくなる

借入先の金融機関の同意が得られなければ、任意売却はできません。

住宅ローン滞納後の流れを確認!任意売却をすべきタイミングとは

任意売却をすべきタイミングはいつなのか、確認しましょう。

住宅ローンを滞納すると最終的には競売に

住宅ローンを滞納すると、どのような流れになるのでしょうか。

時期 状況
滞納して1か月から3か月 借入先の金融機関から電話がある
督促状や催告状が届く
滞納して3か月から7か月 ローンの一括返済を求められる(期限の利益の喪失)
代位弁済が行われ保証会社から請求が行われる
滞納して7か月から9か月 競売開始決定通知が裁判所から届く
不動産が担保として差し押さえられる
滞納して9か月から11か月 裁判所が自宅に来て現地調査を行う
滞納して12か月から16か月 期間入札決定通知書が届く
購入希望者が入札できる期間がわかる
滞納して16か月から 入札が行われ落札者が決まると立ち退きを求められる
立ち退かずにいると強制執行に

滞納からの期間は目安です。対策をせずにいると、自宅は競売にかけられ立ち退きが求められます。

強制執行とは
荷物が執行官に運び出されて自宅を追い出されること

任意売却を検討すべきタイミングとは

任意売却は、いつ検討すべきなのでしょうか。

任意売却を検討すべきタイミング
  • ローンの返済が難しいとわかったらできるだけ早く相談
  • どんなに遅くても期間入札決定通知書が届くまで

任意売却が間に合わないと競売にかけられますので、できる限り早く相談することがポイントです。

任意売却のやり方

任意売却の進め方を確認しましょう。

  1. 不動産会社に相談し依頼する不動産会社を選ぶ
  2. 不動産会社との面談を行う
  3. 不動産の査定をする
  4. 不動産会社との媒介契約を結ぶ
  5. 借入先の金融機関と交渉をする
  6. 売却活動を開始する
  7. 買い手が見つかり債権者の同意を得たら売却が可能になる
  8. 売買契約を結ぶ
  9. 決済・抵当権抹消・引き渡しを当時に行う
任意売却の交渉が失敗すると、任意売却ができません。限られた時間内で売却してもらう必要もあるので、依頼をする不動産会社選びは慎重にしましょう。
任意売却を依頼する際の不動産会社選びのポイント
  • 任意売却が可能と案内している不動産会社を選ぶ
  • 借入先の金融機関との交渉を引き受けてくれるところを選ぶ
  • 任意売却の実績が多い不動産会社が安心

任意売却を得意とする会社を選ぶことが、成功のコツです。

販売活動の際には、売り手も内覧の際に掃除をするなど協力して買い手に好印象を持ってもらいましょう。

任意売却に必要な費用

任意売却に必要な諸費用は、どれくらいかかるのでしょうか。

  • 通常は不動産の売却代から諸費用の支払いができる
  • 依頼先や場合によっては相談料・引っ越し代などの負担が求められることもある

依頼する前に相談料などについて調べてから、業者選びをしましょう。

任意売却に関するよくある疑問を解消しよう

任意売却に関する、よくある疑問を解消しましょう。

マンションでかかる費用を滞納している場合は?

マンションでは、住宅ローン以外の費用も滞納をしている場合が見られます。

  • 管理費
  • 修繕積立金

これらの費用も、任意売却をした売却代の中から払ってもらえるのが一般的です。

「重要事項に係わる調査報告書」をマンション管理会社に発行してもらえば、滞納額を調べることが可能です。

保証人がいる場合に任意整理をすると保証人はどうなる?

保証人がいる場合は、どうなるのでしょうか。

任意売却の保証人への影響
  • 任意売却をした残債の請求が保証人に行く
  • 任意売却で残債を減らすことで保証人の負担も軽くできる

住宅ローンが返済できないと保証人にも請求が行きますが、任意売却で債務を減らせれば保証人の負担も軽減できます。

任意売却してから自己破産をする意味はある?

任意売却をしても残債が払えない場合には自己破産の検討も必要ですが、任意売却後に自己破産をする意味はあるのでしょうか。

自己破産とは
法的な手続きによって借金を免除してもらうこと。生活に必要な一部の財産以外は手放さなければいけない。

任意売却前に自己破産をしても結局自宅は手放すことになりますが、次のような違いがあります。

不動産などの資産が無い場合
(同時廃止)
不動産などの資産がある場合
(管財手続き)
自己破産の費用が不要 資産があるので50万円以上の費用がかかる

さらに、自己破産すると不動産は競売になるので、引っ越し時期などを決めることもできません。

資産が無い状態で自己破産する方が、得策です。

競売に移行する前に任意売却を検討してデメリットを回避しよう

住宅ローンの滞納をそのままにしておくと、最終的には不動産が競売にかけられます。そうなる前に任意売却を検討して、競売のデメリットを回避しましょう。

任意売却を成功させるコツは、不動産会社選びです。実績があり、任意売却を得意とする不動産会社を選ぶと安心です。

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