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土地の売却の流れ土地の種類による注意点や高く売るコツ、活用法

土地の売却の方法、手順などは素人にはわかりづらいことがたくさんあります。どうやればいいんだろうと迷っている方のために、売却の流れや注意してほしいポイントについてまとめました。

また、土地には宅地や農地など種類があります。その土地の種類によって売り方も変わってきますし、当然価格も違います。

土地の違いによる手続きの違いなども把握しておく必要がありますので、土地の売却が初めてでもわかりやすく解説しています。

今持っている土地はどのようにして売ればよいのか、困っている方は是非参考にしてください。

土地売却の流れや手順、注意ポイント

まずは土地売却の大まかな流れや手順についてご説明します。

時間もかかることですので、手順を抑えておくことでスムーズに進めることができます。

査定から引き渡しまで

まずは不動産会社を選ばなくてはいけませんが、その前に査定をしてもらいます。

  1. インターネット等で査定を依頼
  2. 不動産屋と媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動の開始
  4. 買い手との価格交渉、売買契約
  5. 土地の引き渡し

ざっとこのような流れで売却が進んでいきます。

売り出しから実際に引き渡すまで数ヶ月かかります。

土地の売却について、注意をしてほしい基本ポイントはこちらの記事で詳しく解説しています。

>>「土地を売る時の注意点は?手順を抑えてトラブル回避対策を!」

土地の売却は初めて、という方がほとんどだと思いますので、注意点を抑えておくと失敗が少なくなりますよ。

必ず複数の会社に査定をしてもらう

土地の査定をしてもらう時には、1社だけでなく必ず複数の不動産会社に依頼するようにしてください。

その上で、必ず価格の根拠を確かめましょう。

1社のみですと、その価格が適正なのかどうかがわかりません。同じ土地の査定なのに、複数の会社に依頼すると数百万円も価格が違うことがあるのです。

比較して理由を聞かないと、どの価格が適正なのかがわからないため、必ず数社に依頼するようにしましょう。

ただし査定はあくまでも査定です。この価格通りに売れるわけではないということは知っておいてください。

土地の売買を得意とする会社を選ぶ

不動産会社には、それぞれ得意分野というものがあります。賃貸マンションを得意としている会社にお願いしても、理想の価格で土地が売れない可能性もあるのです。

これまでの実績を確認し、どうやって売却活動をしていくつもりなのかもよく聞いた上で、土地の売買を得意としている会社を選ぶようにしましょう。

場合によっては個人売買もあり

基本的には不動産会社にお願いして仲介してもらった方が早く売れますが、もし、

  • 買ってくれそうな人がいる
  • 仲介手数料を節約したい

と考えている方は、自分で土地の売却活動をしてもかまいません。

実際どちらが得なのか、こちらの記事も参考にしてみてください。

>>「土地は個人で売買した方が得?不動産会社を通さないメリットは」

デメリットもありますが、場合によってはメリットの方が大きくなることもあります。

山林を売る場合

山林というのは少し特殊な土地になります。日本は山林が多い国ですが、では誰でも買ってくれるかというとそうではありません。

山林の状態によって売却のしやすさも変わってきますので、まずはご自身が所有する山林にどのような需要があるかを調べてみましょう。
  • 資産となるような木材が採れるのか
  • 宅地に転用できるのか

などの条件によって売りやすさが違います。

>>「山林を売却する方法と注意点。税金はどのくらいかかる?」

土地を売却する前にやっておくべきこと

実際に土地を売る前に、まず自分でやっておいて欲しいことがあります。

準備をしっかりすることで売却活動がスムーズに進むからです。

土地に関する書類を揃える

土地に関する書類は一式揃えておきましょう。うっかり無くしているものがないかどうかも確認してください。

  • 登記済権利証(登記識別情報)
  • 住民票
  • 固定資産税通知書
  • 土地測量図
  • 土地境界確認書

もし土地に関する書類で足りないものがあれば、早めに司法書士に相談しましょう。

土地の面積はしっかり確定させる

土地で一番大切なのは、隣地との境界です。これが定まっていないと売却ができません。

広さが不明確な土地は誰も買おうとしませんよね。

土地の境界が曖昧な場合には、早めに土地の測量を行い、隣地との境界線を確定しておくことが必要です。

土地の測量に関しては時間もかかることですので、こちらの記事を参考にしてください。

>>「失敗しない土地測量。費用や作業の流れを知ってスムーズに売却!」

費用もかかりますが、境界確認書は買い手から要求されることが多いものです。

せっかく買ってくれそうな人がいても境界が曖昧なために契約できないということにならないよう気をつけましょう。

高く売るためのコツ

少しでも土地を高く売るには、相場を知ることから。

あまりに相場とかけ離れていると売れませんが、逆に安すぎても困りますよね。

そして適切な価格で早く売るためには、信頼できる不動産会社選びが重要です。何度も話をして、この人になら任せられる!という担当者をぜひ見つけてください。

また、マンションなどと違って、土地には魅力的な外観というものがありませんが、その代わり「土地の質」を武器にできます。

少しでも高く売るために、「この土地は家を建てても安心な土地ですよ」ということをアピールするのも一つの方法です。

>>「地盤調査の費用の相場は?必要性の判断とメリット、デメリット」

そして、少しでも見栄えがよくなるように、整地をするのもおすすめです。

整地とは土地をきれいにならすことですが、石がゴロゴロしていたり、雑草が生えていたりする土地よりは、何もなくキレイに整えられた土地の方が「買いたい!」と思いますよね。

>>「土地の整地にかかる費用は?やっておくべき理由とメリット」

費用もかかりますが、その分土地が高く、早く売れるならお金をかけても良いのではないでしょうか。

売らなくても利益は出せる!土地の活用法

土地は売却するだけが利益を得る方法ではありません。

貸したり、その土地に何かを建てて運用するというのも利益になります。

土地を活用して収益を得る方法

土地を活用するというと、どんな方法があるだろう?と迷ってしまうと思います。

こちらの記事では、初めてでもわかりやすい土地活用の方法についてまとめました。

>>「土地活用15種類まとめ!特徴やメリット、デメリットを徹底解説」

どのような活用法が適しているかは、立地にもよりますし、その周辺でどのような需要があるのかにもよります。

そこを間違ってしまうと、初期費用をかけても一向に活用できない土地になってしまいますので、気をつけましょう。

専門家に頼んで活用してもらう方法

自分で土地を活用するのは面倒だし、そんな費用もないという方は、専門家に頼んでお任せ活用してもらう「土地信託」がおすすめです。

>>「土地信託とは?手間をかけずに土地活用をするメリットとリスク」

せっかく持っている土地を売らずに引き継いでいきたい、活用できる方法を見つけたいという方は、土地信託にすると手間をかけずに運用することができますよ。

メリットとリスクについて理解をした上で、信託会社などで相談してみてはいかがでしょう。

活用できない土地はどうするか

親から相続した土地だけれど、立地が悪すぎたり、ある場所が田舎すぎたりして、売る事も活用することもできずに困っている、という人もいると思います。

そのような土地でも維持費はかかりますから、そのままにしておくのはもったいないですね。

ではどうすればいいか、買い手はつかなくても寄付なら受け付けてくれるところがあるかもしれません。

寄付以外にも処分する方法をこちらの記事でまとめていますので、是非参考にしてください。

>>「いらない土地を処分する8つの方法!売る?寄付?損をしない方法」

知っておきたい、農地と宅地の違い

農地を所有している人は、売りたいと思っても宅地と同じように簡単に売ることができません。

農地と宅地の違い、農地を売る時にはどうすればいいかなど、農地売却・活用についてまとめました。

地目の違い

農地と宅地の大きな違いは、登記簿上の地目の違いです。

  • 宅地:建物を建てる土地。
  • 農地:作物を育てる土地。田または畑。

作物を育てるというのは、家庭菜園など趣味で野菜を育てるのとは違います。職業として農業を行なっている人の土地であることが前提です。

固定資産税も違う

農地は土地が広いので、宅地と同じように固定資産税をかけられたら大変なことになります。

ですから、一般的には農地の固定資産税は宅地よりも低くなっています。

ただし、場所によっては宅地並みの課税がされることもあり、一概に農地だから安いとは言い切れません。

農地の固定資産税については、こちらで詳しくまとめています。

>>「農地にした時の固定資産税はいくらになる?節税効果のまとめ」

簡単には売れない

親から相続した農地など、農業を続けていくつもりのない人は早く売ってしまいたいと思うでしょう。

しかし農地は売却が厳しく制限されています。

農地は食料を生み出す大切な土地なので、簡単に売ることはできず、基本的には農業をしている人にしか売れないのです。

宅地に転用するにも、できる地域とできない地域がありますので、できない場合には農地として活用する方法を考えるしかありません。

どうすれば売りにくい農地をうまく売却できるか、こちらの記事でまとめました。

>>「農地の売買を成功させるポイント。手続きやルールなどを解説」

農地の活用方法

売ることができない農地となると、なんとか活用したいものです。

土地を貸し出して収益を得たいですが、簡単に借り手が見つからないのが農地の大変さ。

そこで、農地バンクを利用してみましょう。

>>「農地バンクを賢く利用してみよう!メリットや活用法まとめ」

農業を始めたいけれど土地を持っていない人などに借りて使ってもらうことができれば、農地を所有しながら収益を得ることもできるでしょう。

農地バンクは自治体が運営していますので安心です。

土地に関するお金の話

土地は維持するだけでもお金がかかりますし、相続してもお金がかかります。

何も建ってなくてもお金はかかりますので、どのくらいかかるのかを把握しておいた方が良いでしょう。

土地を維持するためのお金

自分が持っている土地にかかる費用を正確に把握しているでしょうか。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 水道料金

など、1年を通じてかかる費用があると思います。活用していないのにお金が出ていくばかりですと少しもったいないですね。

受け継ぐ時のお金

土地を相続したら、相続税がかかります。

相続税は高い、土地を売らないと払えないのでは?と思う人もいますが、相続税にも基礎控除というものがあります。

相続税の基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数

これだけの控除額がありますから、実際にかかる相続税はみなさんが思っているほど高額ではありません。

そこで気になるのが生前贈与です。

贈与する場合にも贈与税がかかりますが、相続税と贈与税、どちらが得なのでしょうか。

それぞれのメリットとデメリットについては、こちらの記事でまとめましたので参考にしてください。

「土地は生前贈与と相続とどちらが得か?メリットとデメリット」

土地の広さ、価格、そして相続人の人数によっても適した方法は違います。

土地を売るか活用するか、多角的に考えよう

土地は持っているだけで維持費がかかるものです。

ですから、できれば活用したいところですが、自分で活用できないならば、専門家に託すか、早く売って現金を手にした方が得でしょう。

売るのと賃貸などで活用するのとどちらが良いか、資産運用の専門家などに話を聞きながら、多角的に考えて決めていきたいものです。

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