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不動産売却の流れ 2020/01/29

不動産売却時に必要な手数料や諸費用には何がある?まとめて確認!

不動産売却をする際には、手数料や諸費用が必要です。

売却したい不動産の種類によっても違いがありますので、どのような費用が必要なのか、まとめて詳しく確認しましょう。

不動産の種類別に確認!売却する際に必要な手数料や諸費用とは

不動産売却時の手数料や諸費用について、不動産の種類別に確認しましょう。

戸建売却で必要な手数料と諸費用

戸建を売却する場合に必要な手数料や諸費用は、何でしょうか。

必要なお金 内容
仲介手数料 売買を仲介する不動産会社に支払う費用
印紙税 契約書に貼る印紙の代金
登記費用 ローンが残っている場合に抵当権を抹消するための費用
住宅ローンの返済 一括返済の事務手数料など
税金関係 譲渡所得税や住民税など
その他必要に応じて 引越し費用・不用品の処分代・ハウスクリーニング
ホームステージング・測量費・インスペクションの費用など

戸建の売却には土地も関係するので、測量費・土壌汚染調査費用・地盤調査費用などがかかる場合があることが特徴です。

必要な費用だけではなく、戻ってくる可能性がある費用もあります。

  • 固定資産税と都市計画税(日割りで精算)
  • 火災保険料
  • 住宅ローンの保証料
  • 所得税(譲渡して損失が出た場合に確定申告をすれば返ってくる)

マンション売却で必要な手数料と諸費用

マンションを売却する場合についても確認しましょう。

必要なお金 内容
仲介手数料 売買を仲介する不動産会社に支払う費用
印紙税 契約書に貼る印紙の代金
登記費用 ローンが残っている場合に抵当権を抹消するための費用
住宅ローンの返済 一括返済の事務手数料など
税金関係 譲渡所得税や住民税など
その他必要に応じて 引越し費用・不用品の処分代・ハウスクリーニング
ホームステージング・インスペクションの費用など

マンション売却の場合にも、戻ってくる可能性がある費用があります。

  • 固定資産税と都市計画税(日割りで精算)
  • 管理費と修繕積立金(日割りで精算)
  • 駐車場や駐輪場の使用料(日割りで精算)
  • 火災保険料
  • 住宅ローンの保証料
  • 所得税(譲渡して損失が出た場合に確定申告をすれば返ってくる)

管理費や修繕積立金が戻ってくるのは、マンションならではのことです。

土地売却で必要な手数料と諸費用

土地を売却する場合についても見ていきましょう。

必要なお金 内容
仲介手数料 売買を仲介する不動産会社に支払う費用
印紙税(印紙代) 契約書に貼る印紙の代金
登記費用 ローンが残っている場合に抵当権を抹消するための費用
ローンの返済 一括返済の事務手数料など
税金関係 譲渡所得税や住民税など
その他必要に応じて 測量費・建物の解体費・廃棄物の処理費用
土壌汚染調査費用・地盤調査費用

土地売却の場合にも、戻ってくる可能性がある費用があります。

  • 固定資産税と都市計画税(日割りで精算)
  • 所得税(譲渡して損失が出た場合に確定申告をすれば返ってくる)

仲介手数料の上限や手数料に含まれるものとは?詳細を確認

仲介手数料について、詳細を見ていきましょう。

仲介手数料の上限

仲介手数料は、法律で上限が決められています。

税抜きの仲介手数料の上限
  • 売買価格が200万円以下:取引額の5%
  • 売買価格が200万円超400万円以下:取引額の4%(略式の計算:4%+2万円)
  • 売買価格が400万円超:取引額の3%(略式の計算:3%+6万円)

これに消費税を足します。

2,000万円で不動産が売れたとすると、仲介手数料はどうなるのでしょうか。

  1. 2,000万円のうちの200万円までは5%なので10万円
  2. 200万円超400万円以下までは4%なので8万円
  3. 残り1,600万円は3%なので48万円
  4. それをすべて足すと66万円

計算が複雑なので、おおよその金額を知るために略式の計算式が用いられます。

略式の計算式で計算した場合
2,000万円×3%+6万円=66万円

これを超えない範囲で、不動産会社ごとの取り決めで仲介手数料が決められています。

仲介手数料に含まれる料金

仲介手数料に含まれるのは、次のような料金です。

  • マーケティング
  • 広告
  • 内見の手配や立会い
  • 条件の交渉
  • 書類の作成
  • 融資のサポート
  • 確定申告のサポート
  • 登記手続きのサポート
  • 引越しのサポート
  • 住宅ローン関係のサポート
  • 保険の代行手続き

媒介契約を結ぶ時に、どこまでが含まれているのかを確認しましょう。

仲介手数料はいつ支払う?

仲介手数料は、いつ支払うものなのでしょうか。

  • 売買契約を締結する時と引き渡しの時に分けて支払う
  • 引き渡しの時にすべて支払う

不動産会社によって、このどちらかになります。

不動産会社は売買が成立しなければ仲介手数料を受け取れませんので、それより早く支払うことはありません。売買が成立しない時に手数料を支払うこともありませんが、場合によっては必要です。
  • 売買契約成立後に売り手か買い手の事情で契約解除する時
  • 売り手か買い手が売買契約を守らず契約解除する時

次のような実費が請求されることもあります。

  • 特別に追加で広告の依頼をした場合
  • 遠方への出張旅費

この場合も、売買契約が成立していなくても支払いの義務があります。

仲介手数料が安い不動産会社がいいとは限らない!

仲介手数料が安い不動産会社もありますが、安ければいいわけではありません。

  • 実績が少ないので手数料を下げて勧誘していることもあるから
  • 販売力が弱いので集客のために手数料を下げている可能性もあるから
  • 手数料が少ない分効率を求めて不動産を安く売却してしまうので

仲介手数料をきちんと支払って信頼できる会社を選び、高く不動産を売却してもらう方が結果的に得です。

専任媒介契約を結ぶ場合は値切ることも可能ですが、しつこく値切ると印象が悪くなり、担当者からの信頼が得られず売却活動に力が入らないこともありますのでお勧めできません。

売り手側と買い手側の不動産会社はどちらも仲介手数料を受け取りますが、買い手側の不動産会社の負担の方が軽いため、手数料の割引がしやすい状態です。家を買い替えるための売却の場合、購入する側の不動産会社で手数料が安いのは心配ありませんし、値切り交渉もできます。

不動産の売却金額によって変わる!印紙税の金額とは

印紙代と言われることもある印紙税について、詳しく確認しましょう。

印紙税(印紙代)とは売買契約書類を作成するために必要な税金

印紙税とは、何でしょうか。

印紙税
不動産の売買契約所類を作成するために、必要とされる税金。記載されている契約金額によって必要な印紙代が異なる。

不動産売買で言う契約金額は、不動産の売却金額のことです。

印紙税の金額の例

印紙税は、どれくらい必要なのでしょうか。一例を見てみましょう。

不動産の売却金額 印紙税の金額
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円
5億円超10億円以下 16万円

印紙を貼っていないと、脱税になります。

税制が改正されると、印紙の金額が変わることもあります。

印紙税が必要なタイミング

印紙税の支払いのタイミングは、業者によって違います。

  • 売買契約を締結する時
  • 決済の時

売買契約を結んだ時に買い手から契約手付金を受け取るので、そこから出費すれば工面しなくても大丈夫です。

印紙税を節約する方法

契約書は売り手・買い手双方が保管するものですが、1部作成すれば法律上問題がありません。

売り手側は保管する契約書をコピーにすることで、印紙税を節約することも可能です。

買い手側は印紙税を払うので、買い手の了承を得ておきましょう。

登記費用や住宅ローンの返済などローン関係の出費を確認!

必ずかかる費用ではありませんが、住宅ローンの支払いが残っている場合はチェックしましょう。

住宅ローンの抵当権を抹消するために必要!登記代

通常の不動産移転登記代は買い手の負担ですが、売り手が負担しなければいけない場合もあります。

  • 住宅ローンの抵当権を抹消する場合の抵当権抹消登記
  • 実際の住所と登記簿の住所が違う場合の住所変更登記

不動産1件につき、1,000円必要です。

  • 戸建:建物と土地それぞれに必要なので2,000円
  • マンション:建物と敷地それぞれに必要なので2,000円

見た目上は1つの土地でも、登記簿上複数の土地に分かれている場合もあり、その場合はその数×1,000円が必要です。

司法書士へ支払う手数料(5,000円から20,000円程度)も用意しましょう。

住宅ローンの一括返済の事務手数料も必要

不動産を売却して住宅ローンの返済をすると、残っている金額を一括返済することになります。

一括返済をする際の注意点
  • 一括返済をすると事務手数料が必要
  • 事務手数料は金融機関によって異なる
  • 固定金利の住宅ローンでは違約金がかかることも

数万円の手数料が必要なこともあるので、金融機関に問い合わせましょう。

場合によっては戻ってくることも!不動産売却に関連する税金

不動産売却に関係する税金について、詳しく確認しましょう。

不動産売却で利益が出るとかかる税金

不動産売却で利益が出た時のみ必要な税金があります。

税金の種類 内容 課税率
譲渡所得税 不動産売却で利益が出た場合にかかる税 長期保有15%・短期保有:30%
住民税 不動産売却で利益が出た場合にかかる税 長期保有:5%・短期保有:9%
復興所得税
※令和19年まで課税
東日本大震災の復興のための財源とする税 譲渡所得税の2.1%
(長期保有:全体の0.315%、短期保有:全体の0.63%)

長期保有とは5年以上所有していた場合、短期保有とは5年未満の所有の場合です。

全てを合わせると、どうなるのでしょうか。

  • 長期保有:20.315%
  • 短期保有:39.63%

売却して利益が出た場合、確定申告を忘れないようにしましょう。

税金を抑えられるのはどんな時?

売却して損益が出た場合、確定申告をすると所得税が戻ってくることがあります。また、「3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれる制度もあり、これを利用すると3,000万円までの利益に税金がかかりません。
3,000万円の特別控除の特例を利用する条件
  • 居住目的のマイホームを売却した場合
  • 自分が居住していた家を売却した場合
  • 夫婦間や親子間で売買をしていない
  • この特例を2年以内に利用していない

長期所有していた不動産を売却する場合、「10年超所有軽減税率の特例」も利用できます。

10年超所有軽減税率の特例
10年超所有している居住用の不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が軽減される。6,000万円を超える場合は、6,000万円以下の部分だけ税率が軽減され、後は長期保有の場合と同様になる。
税金の種類 軽減された場合の税率
譲渡所得税 10%
所得税 4%
復興所得税 0.21%

土地を国の公共事業のために手放した場合、5,000万円の特別控除が受けられます。

引っ越し費用や測量費など状況に応じて必要な費用まとめ

不動産の状況に応じて必要な費用について、確認しましょう。

家やマンションを売る際に必要となる可能性がある費用

家やマンションを売却する場合、どのような費用が必要になる可能性があるのでしょうか。

必要になる可能性がある費用 内容 費用の目安
ハウスクリーニング代 綺麗にすることで売れやすくする 5万円から20万円程度
ホームステージングの費用 家を魅力的に見せることで売れやすくする 15万円から30万円程度
耐震補強工事・耐震診断の費用 旧耐震基準の家を売れやすくする
安心感を持ってもらうことで売れやすくなる
耐震補強工事:100万円から150万円程度
耐震診断費用:1㎡当たり500円から2,500円程度
アスベスト調査費用 アスベストの心配がある時に実施 3万円から5万円程度
壊れた設備の修繕費 壊れている部分は直す必要がある 壊れている部分によって様々
インスペクション(建物検査)の実施費用 安心感を持ってもらうことで売れやすくなる 4万円から6万円程度
既存住宅売買瑕疵保険の費用 保険に入っておくことで売却後の不具合に対応可能
安心感があるので家が売れやすくなる
3万円から5万円程度
引っ越し費用 引っ越すために必要 15万円から20万円程度
不用品の処分代 不用品を処分するために必要 1万円から10万円程度

家を売れやすくするための費用から、引っ越しのように必要な費用まであります。

土地を売却する場合は特に費用に注意!

戸建を売却する場合も含めて、土地を売却する場合は様々な費用が必要になることがあります。

必要になる可能性がある費用 内容 費用の目安
測量費 境界が曖昧な時や面積がはっきりしていない時に測量をするための費用 30万円から80万円程度
剪定費用 植木を手入れするための費用 庭の状態によって様々
参考:職人1につき1日2万円から3万円程度
廃棄物の処理費用 廃棄物がある場合に必要 10万円から50万円程度
地盤調査費用 地盤に不安がある時に実施 10万円から30万円程度
土壌汚染調査費用 工場やガソリンスタンドの跡地だった場合などに実施 方法や広さによって様々
参考:30m×30mで20万円から50万円程度
解体費用 更地にして売却するために家を解体する費用 100万円から300万円程度

費用が高額な場合もありますが、実施することで安心感が得られ、売れやすくなります。

不動産売却の際には仲介手数料などの支払いが必要!事前に確認を

不動産売却の際には、仲介手数料をはじめとして様々な費用が必要です。

資金計画を立てるためにも、どのような費用が必要なのか、事前に確認しておきましょう。

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