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土地売却 2019/11/15

山林を売却する方法と注意点。税金はどのくらいかかる?

山を持っている方は、管理するのも大変だしできれば売ってしまいたいと思う人も多いでしょう。しかし家と違って、そう簡単に売れないのが山林です。

売る方が活用に困っているなら、買う方だって困るからです。それならどうやって売れば、スムーズに手放すことができるのでしょうか。

また、売却するときにかかる費用や税金などについてもあわせて解説します。せっかくですからなるべく高く売って、手元に利益が残るようにしたいものです。

山林を早く売ってしまいたい!と思っている方は是非参考にしてください。

山林がなかなか売れない理由

山林が売れにくいのにはいくつか理由があります。宅地とは違う土地ですので、そう簡単には売れないのです。

場所が不便

山林は不便なところにありますよね。都会の真ん中にあるものではないため、非常に使い勝手が悪いということがまず理由としてあげられます。

しかも、田舎の中でもさらに辺鄙な場所にあったり、とても歩いてはいけないような場所にあることが多いものです。

そのような土地では、用途も限定されてしまうために買い手がなかなか見つかりません。

価値が変動しやすい

山林の土地というのは、土地そのものの価格にプラスして、山に生えている樹木(立木)の価値もあるということを忘れてはいけません。

土地そのもの価値も需要の有無で変化していくものですが、樹木となるとさらに価値が読めなくなります。

樹木は樹齢によっても価値が違いますし、そもそも木材として利用できるかによっても価格はかなりの違いがあります。

木造建築や家具などに需要のある木材であれば、樹木を含めての価値が高まりますが、そうでない場合には木があることが逆にデメリットになってしまうでしょう。

山を維持するのには大変な手間がかかりますが、将来的に木材を売ることができればまだしも、そうでない場合には維持ばかりかかって収入を生むことが難しいからです。

売れにくい山林を売却する方法

それではどうすれば山林を売ることができるのか、それには主に3つの方法が考えられます。

  • 一括査定サイトで相場を調べて売ってくれる業者を探す
  • 近隣の不動産屋を探す
  • 森林組合に相談をする

まずはその山林に金銭的な価値があるのかどうかを知る必要があります。価値がなければいくら探しても書いては見つからないからです。

そこで、一括査定サイトなどを利用して相場価格を調べてください。

査定をしてもらうには固定資産税通知書や登記簿謄本など山林の情報がわかる書類を用意してください。

金額が低くても、売れる可能性があるなら次のステップに進みましょう。

基本的には通常の土地と同じ

売れそうだとなったら、

  1. 土地の調査
  2. 不動産屋の選定
  3. 媒介契約、売買活動
  4. 売買契約成立

となります。

山林は農地と違って、売買するのに特別な許可はいりません。買い手さえ見つかれば通常の土地と同じように売買が可能です。

土地の調査ですが、宅地などであれば登記簿上の面積と相違がないか改めて測量を行い、隣地の所有者と境界を確定させるという作業が必要になります。

しかし山林は面積が広いため、きっちりと測量をしようとすると莫大な費用がかかってしまうため、登記簿に記載された面積で売買を行う「公募売買」が一般的です。

これは契約書にその旨を明記しておけば問題ありません。あとは通常の土地売買と基本的には同じです。

森林組合に相談する

山林を専門に扱っている不動産屋は少ないものです。

そこで森林組合に相談してみることをおすすめします。

森林組合とは大きく分けると2つあり、

  • 森林組合(森林所有者が出資して設立した協同組合、およそ600団体)
  • 生産森林組合(民間の事業者が設立した団体、およそ3000団体)

この2つの上位に都道府県森林組合連合会(45)があり、さらにその上には全国森林組合連合会があります。東京と大阪については1森林組合のみで、連合会がありません。

民間の業者も含まれているので半分は公的な団体であるということがいえるでしょう。

森林組合が山林を買い取ってくれるわけではありませんが、山林の情報が最も集まっているところです。

買いたいという人の情報も入ってきていますので、ここに聞いてみると買い手が見つかるかもしれません。

山林を売るための具体的な手順

買ってくれそうな人(もしくは企業)が見つかったなら、次は売るための手順です。

所有者を確認する

まず山林の正しい情報を確認したいので、一番大事な所有者を調べます。

かつて「原野商法」という悪徳商法が流行った時に、よくない不動産業者に引っかかって価値のない山林を買ってしまった人もたくさんいるのですが、個人で買った人以外に複数人の共有名義で買っている人もいます。

共有名義の場合には売る場合に名義人全ての同意が必要ですから、勝手に売ることもできなくなってしまいます。ですから所有者が誰なのかを最初に確定させる必要があるのです。

関連書類を集めて土地の状態を調べる

次に、売ろうと思っている山林がどのような状態なのかわかる範囲で調べましょう。

  • 山の中に道が通っているか(私道か、公道か)
  • どのような種類の樹木があるか
  • 樹木の利用価値(樹齢など)
  • 山の斜面はどのくらいの角度か

素人が山を見ただけではわからないので、登記簿など関連する書類を集めて調べます。

登記簿、公図は法務局、森林簿は都道府県の農林課で確認することができます。

森林簿とはその森林の状態が詳しく書かれているもので、

  • 山林の所有者
  • 樹木の種類
  • 林齢
  • 面積
  • 保安林の種類

などが記載されているものです。

また、平成28年5月に森林法が改正され、市町村に林地台帳制度ができました。

年々森林の整備が難しくなってきており森林組合が現場を把握するのに多大なコストがかかるようになってきています。

それを解決すべく、市町村で基準を統一して森林の所有者や境界線などについての情報を整備するためにできたのが林地台帳です。

とはいえ書類を集めるだけでなく、昔の資料だと古くなっていることもあるので、必ず現地で自分の目でも現場を確認しましょう。

査定をしてもらう

所有者や山林の状態がわかったところで、その山林が売却できるほどの価値があるのかどうか、査定をお願いします。

山林を専門にしている不動産会社は少ないですが、インターネットで検索すると出てきます。

ホームページを見て、一般の住宅ではなく山林も扱っている不動産会社を見つけて査定を依頼してみましょう。

山林の場合は実際に現地を見てみなければわからないことも多いので、書類を見ただけの査定ですとおおよその額にはなってしまいますが、売る価値があるかどうかくらいはわかるでしょう。

媒介契約を結ぶ

査定をしてもらって納得ができたら、不動産会社と媒介契約を結び、売買の仲介をしてもらいます。

不動産会社と媒介契約を結ぶと、実際に山林が売れた時に仲介手数料を支払うことになります。

個人で売買をすれば仲介手数料は発生しないこともありますが、個人が山林を売るというのは非常に難しいので、不動産会社に仲介をしてもらった方が良いでしょう。

売り方を決める

売り方というのは、

  • 山ごと売るか
  • 生えている樹木(木材)を売るか

どちらにするかということです。

山ごと売る方法が一般的です。木材を売るとなるとその木材にそれなりの価値がないといけませんし、木材を加工できるところまで運んでいける手段がないといけません。

使える木材の形にしないと売れないので、かえって手間ばかりかかって大変です。

それならば山ごと売ってしまった方がコストがかかりません。

少しでも高く売りたいなら手入れは必須

山というのは生き物なので、手入れをしていなければ「いい山」にはならないのです。

雑草がぼうぼうで木の手入れもされていないような山林ではなかなか買い手がつかないかもしれません。

いずれ売りたいと思うのならば、少しでもいい状態を保てるように、定期定期なお手入れが欠かせないのです。

山林を売る時の費用や税金

山林を売る時にはどのくらいの費用や税金がかかるのか、一つずつ見ていきましょう

山林の場合は山林所得という特殊な分類になります。

仲介手数料

まず、売れた場合には仲介をしてくれた不動産会社に対して仲介手数料を支払います。

仲介手数料は、宅地の場合には法律の規制があって上限額が決まっているのですが、山林に関してはいくらでもいいことになっています。

ということは、契約をする時にどのような契約にするかによって支払う金額が変わってくるのです。

一般的に宅地に関する仲介手数料は以下の通りとなっています。

売買価格 報酬額
200万円以下の部分 取引額の5%以内
200万円超400万円以下の部分 取引額の4%以内
400万円超の部分 取引額の3%以内

400万円を超えたら、

売却額×3%+6万円+消費税

で計算してみてください。

この額を必ず支払わなければいけないわけではなく、不動産業者が売主に請求できる、法律で決められた上限額となります。

しかし山林の場合は上限がないので、極端な話ですが、売れた額の20%というような契約もあり売るということです。

また、宅地の取引は宅地建物取引業法に基づき、不動産業の免許を持っている人しかできませんが、山林の売買は誰でもできます。

ですから、親戚や知人に頼んで売却活動をしてもらうことも可能ですし、手数料10%ということで契約しても違法ではありません。

とはいえ、法外な手数料を取られては売主が大きく損をすることになってしまいますので、一般的には上記で表示しました宅地の仲介手数料に準じて契約することが多いです。

譲渡所得税

山林を売却したら、土地の部分は譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得=売却価格ー取得費(山林を購入した価格)ー譲渡費用(仲介手数料、諸経費等)

通常の不動産と同じですが、諸経費などを引いて利益が出た分に対して税金がかかります。

譲渡所得税は不動産を所有していた期間によって税率が違いますので注意してください。

  • 短期:5年以下
  • 長期:5年を超えるもの
所得税 住民税
短期 30% 9%
長期 15% 5%

ここでいう5年とは、実際に山林を所有していた期間ではありません。売却した年の1月1日で判断しますので、注意が必要です。

例えば、平成25年4月1日に山林を取得し、平成30年5月1日に売却した場合、実際に所有している期間は5年を超えています。

しかし平成30年1月1日時点での所有期間は5年未満です。つまり短期譲渡所得税がかかることになります。

山林所得

山林の立木の部分は山林所得として課税されます。

山林所得税額=山林の所得金額×1/5×所得税率×5

という計算式で計算されます。これを「5分5乗方式」と呼びます。

例えば、山林所得が500万円だったとしたら、

  • 500万円×1/5×税率×5=100万円×5%×5=25万円

となります。

そして山林の所得金額は売れた金額から諸経費を引きますので、

山林所得=収入金額ー必要経費ー森林計画特別控除ー特別控除額(上限50万円)

と計算します。

必要経費には、

  • 取得費(植林費)
  • 下刈費(育成費)
  • 管理費
  • 伐採費
  • 運搬費
  • 仲介手数料

などが含まれます。

概算経費控除

また、山林の必要経費の計算には概算経費控除という特例があります。

15年前の12月31日以前から所有している山林については、収入金額から伐採費などを引いた金額に50%をかけたものを差し引くという簡易的な計算方法も認められています。

相続した場合でも同様で、相続した日ではなく、被相続人が山林を取得した日から計算します。

森林計画特別控除

森林計画特別控除というものがあり、次のいずれか低い方の金額が控除されます。

まず、特例の適用がある山林の収入金額ー譲渡費用(=①とします)が2千万円を超えるかどうかでによって変わってきます。

収入金額基準
2千万円以下=①×20%
2千万円を超える=①×10%+200万円
所得基準額
(①ー譲渡費用)×50%ー(①の必要経費ー譲渡費用)

計算してみてどちらか低い方を収入金額から引きます。

事業所得(雑所得)

ただし、取得してから5年以内に売却した場合には「事業所得・雑所得」という分類になります。

あまり短い期間で売ると、それは資産活用とみなされるからです。事業的な規模で行なっている場合には事業所得、小規模の場合は雑所得に分類されます。

事業的規模とはその事業で生計を立てているか、もしくは50ヘクタール以上の山林という目安があります。

山林を手に入れてから5年以内は山林所得とならないので注意してください。

登録免許税

登録免許税は通常買主が負担することが多いので、売主が負担するケースは少ないでしょう。

負担するとしても固定資産税の評価額が課税対象となりますから、山林の登録免許税はそれほど高くはなりません。

印紙税

売買契約書に貼る印紙の代金です。売却額によって印紙税は違いますが、売買契約書の原本に貼ればいいものです。

通常は買主が原本を保有し、売主はコピーを持つことが多く、単なるコピーであれば印紙税は必要ありません。

山林の買い手になりそうな人

山林はなかなか売れないといわれます。買い手を見つけるには気長に待つしかありませんが、どのような人が買い手になってくれるのでしょうか。

  • 田舎暮らしをしたい都会の人
  • 地元の林業従事者
  • リゾート開発を行なっている会社
  • 太陽光発電などの開発業者
  • 投資家

などです。

最近では、あえて不便なところに引っ越して山暮らしを楽しむ都会の人が増えてきていますから、そのような人を見つけると安くても買ってくれるかもしれませんね。

自然と触れ合えるということで高齢者施設の事業者が土地をさがいていることもあります。幅広く探してみると、意外な買い手が見つかるかもしれません。

山林を売る時の注意ポイント

山林がなかなか売れないといわれるのは手入れが大変だからです。それを踏まえて、売る時の注意ポイントについてまとめました。

売る前の確認ポイント

まず、売る前に山の状態を確認しましょう。

  • 樹木の品質、樹種、樹齢など
  • 手入れの状況(間伐が行われているかなど)
  • 土壌の状態
  • 伐採後の搬出路の有無
  • 公道までの距離

などです。

山に生えている木に価値があっても、手入れがされていないと木材として高く売れません。そうなると山としての価値も下がってしまいます。

将来的に売りたいと考えているならば、定期的な管理が必要です。

売るには時間がかかる

山林を買おうという人は少ないので、宅地や家のように売り出して数ヶ月で売れるものではありません。

数年かかることも覚悟して気長に待ちましょう。

金額は思うように高くならない

山林の価格は非常に低く、宅地の1/10くらいといわれます。思っていたような価格では売れないことを覚悟しておきましょう。

山林の価値は路線価によって決まることが多いので、それこそ山奥の土地は二束三文にしかならないかもしれないですね。

売れるだけまだマシかもしれません。

境界確定は早めに

境界確定をしたいのであれば早めに手をつけたほうが良いでしょう。隣地の所有者に立ち会ってもらわないといけませんので、非常に時間がかかります。

特に、相続した山林を売るために境界確定をするのであれば期限もあるので、早めに行動しましょう。

公募面積で売買する

境界確定は面倒だ!となれば、公募面積でさっさと売りに出してしまう、というのも一つの方法です。

山林は広いので、登記簿上の面積で売買することが一般的です。

測量するとなると費用もかかりますし、山林が思ったような価格で売れなかった場合は赤字になってしまうからです。

山林を売るのは大変!買い手が見つかるのを気長に待とう

宅地と違って簡単に建物を建てられませんので、山林を売るのは本当に大変です。

ですから時間がかかることを覚悟して気長に待ちましょう。

そして買い手が見つかったらあまり上を見ないで、売れる価格で売ってしまうのが賢明かもしれません。

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