マンションの売り時はいつ？高値で売れる時期を需要から見極める

不動産は価格が変動するので、少しでも高く売るためには、いつ売ったらいいか？その時期を見極めることが非常に重要です。

中古マンションにも「売り時」があります。売りたい時に買い手がつくとは限りませんし、早く売れればいいというものでもないので難しいのです。

売り手にとってより有利な条件で売るには、その物件にとっての最適な売却時期をどう判断するかにかかっています。

築年数や買い手の需要なども踏まえて、売却のタイミングについて解説します。

マンションの売り時を考える4つの要素

マンションには売り時というものがあって、いつでも同じ価格で売れるわけではないのです。

売り時を誤ってしまうと、価格が大幅に下落するか、いつまでたっても売れないという事態になりかねません。

• 売り出しの時期
• 築年数
• 需要と供給
• 金利や市場の傾向

など、様々な要素を考えて売り時を見極めることが大切です。

しかし、素人ではよくわからないことだらけですから、信頼できる不動産会社とよく話し合いながら、少しでも高く、早く売れる方法を模索しましょう。

マンションには「売れる時期」がある

マンションなんていつでも売れるのでは？と思ったら大間違い！

春は新学期を迎えることから、子供の進学に合わせて引っ越す人が多いからです。また、4月の転勤の時期とも重なります。ですからその前の、1〜3月あたりに人の移動が多くなります。

では秋はなぜ人の移動が多くなるのか、それは年内に引越しをして新しい家で新年を迎えたいという人がいるからです。

年末を迎える前、9〜11月くらいになると引越しを考える人が増えるということですね。

この時期を狙って売却活動を始めることで、買い手がつきやすくなるでしょう。

その辺りを考えて競争を勝ち抜いていかなければなりません。

築年数は浅い方が得？長い場合はどうするか

一般的に、築年数は浅い方が売りやすいと言われます。それは、日本人が新築が好きだからです。

欧米では古い家をリノベーションして住むことは決して珍しくありませんが、日本では築年数が経っていると古い、劣化しているというイメージを持ってしまう人が多いのです。

もちろん築年数が経っているからといって必ずしも劣化しているわけではありません。

しかし世間一般のイメージとして、そのように感じられやすいため、築年数によっても売りやすい年数が出てきます。

築年数が浅い物件

築年数が5年未満の物件は、新築とまではいかないまでも、比較的高い価格で取引されています。

築年数が浅いとはいっても、一度人が住んでしまえばそれは中古と同じ扱いです。築浅だったとしても、1〜2割も金額が下がってしまうこともあります。

だからこそ、マンション専門の腕利きの担当者を見つけることが重要になってきます。

せっかく購入したのに転勤することになってしまったなど、致し方ない理由で売却する方もいると思います。

築年数5〜10年

築5年を過ぎると一つの区切りを迎えます。ただ、築年数が一桁、10年以内ならばまだ古いイメージを持たれにくいです。

従って、10年を超えないうちに売るというのが一つのタイミングになります。

5年を過ぎると新築と同等とは言い難いですが、売り手にとっては譲渡所得税が軽減されるというメリットがあります。

譲渡所得税は売却して利益が出た時にかけられる税金ですが、5年を超えるか超えないかで税率が大きく違ってきます。

短期譲渡所得税はおよそ39%、長期譲渡所得税はおよそ20%と2倍もの開きがあります。

築10年〜15年

築10年を超えると、ぐっと価格が下がってくる年数になります。

こうなると買い手も躊躇するようになるので、設備の劣化をどうするかが売却のポイントになってきます。

買う方としては購入価格だけでなく、買った後のランニングコストも重要な要素になってくるので、修繕費によってはなかなか売れなくなってしまう可能性があります。

だからこそ、できるだけ早く売ってしまわないといけない築年数ということになるでしょう。

設備については、修繕できるものをしてから売るか、そのままにして売るかは、費用と売値のバランスで考える必要があります。

築15年以上

築15年以上になると、さらに価格は下がります。

特に20年以上となるとリフォームやリノベーションが前提となることもあります。

築30年を超えると底値でしか売れないとも言われていますので、できれば20年を超えないうちに売りに出した方が良いでしょう。

ただし、築年数は多いほどイメージは悪くなるものの、安く買ってリフォームをしたいという人もいます。

リフォームなしで売れるのであれば、それほど高くは売れないかもしれませんが、一応売却益が出そうです。

大規模修繕が済んだタイミング

マンションには15年前後で大規模修繕のタイミングがやってきます。

その直後であれば、築年数が経っているマンションでも比較的良い価格で売れる可能性があります。

リフォームはしない方が良いことも

築年数が経っていると中をリフォームしてから売った方が高く売れるかも？と考えがちですが、あながちそうとも言えません。

先ほども少しお話ししたように、古い物件を安く買って、自分が好きなようにリフォームしたいという人もいるのです。

それよりは古くてもそのままにしておき、好きなようにリフォームしてもらった方が良い場合もあるのです。

マンションの売り時、タイミングはいつ？

築年数は少ない方がやはり有利ではありますが、それと合わせて売り出すタイミングなどについてもよく考えておく必要があります。

築年数と売れる時期を合わせる

春と秋がマンションの売り時、というお話を最初にしました。ですから、その時期を狙って売りに出すのは大切なことです。

それと合わせて考えたいのが築年数です。

今年売るか、来年売るか、という時期で迷っているなら、少しでも早い方が得ということになります。

売却活動を始める時期

さて、売る時期を決めたら、どのくらい前から売却活動を始めたら良いのか、ということも考えてください。

ということは、さらにその前に査定などを済ませ、不動産屋と契約をしておかなくてはなりませんから、10〜11月くらいから動き始めないといけない、ということになります。

査定だけならいくらでもできますから、売りたい時期の半年くらい前から動き出した方が良いでしょう。

需要と供給を考えた売り時

売る時期とは別に、需要と供給のバランスも考える必要があります。売ろうと思うマンションがあるエリアが、どのくらい人気があるか、ということです。

マンションを買った当時は人気があったとしても、隣のエリアに魅力的な施設ができて、そちらの方が人気が高まっている、ということもあります。

もしも今住んでいるエリアが、売りに出しているマンションが多くなっているならば需要よりも供給がうわまっている可能性があります。

価格の動向を見極める

需要と供給のバランスとともに、価格の動向も知りたいところです。

もし供給が多くなっているなら、時間がたつほどにさらに価格が下がる可能性があります。その前に売却をしてしまわないと、本当に売れなくなってしまうかもしれません。

価格の動向を見極めるには、不動産屋に「投資用の不動産を探している」という問い合わせをしてみるといいでしょう。

お買い得な物件がたくさん出ていると言われれば、そのエリアは値崩れしている可能性があります。

逆に、この辺りはやや値が上がっているので利回りが低いですよと言われれば、まだ価格が上がる可能性があるのでもう少し様子を見てもいいかもしれません。

金利が低いうちに売り出す

今はずっと低い金利が続いていますが、そのおかげで住宅ローンの金利も低くなっているためにマンションは買いやすくなっています。しかしこれが今後いつまで続くかはわかりません。

マンションの価格が上昇している間は「まだ値が上がるのでは」と様子を見たくなるところですが、金利との関係も見ていかないといけません。

2020年のオリンピックの後は不動産の価格が下落するとも言われており、価格が下がった上にもし金利が上昇したら、今よりも売れにくくなるわけです。

消費税、オリンピックの前後はどうなる？

2019年10月には消費税が10%に上がります。そして2020年の夏にはオリンピックが開催されます。

今は不動産の価格が上がっている事、そして消費税が上がる前という事で売り時だと言われています。

家に限らず、車などもそうですが、高額な商品は増税前に駆け込み需要が大きくなります。

ただし今回は、増税の後にまだオリンピックが控えているため、急激な下落は避けられるのではないかという予想も出ています。

そうはいってもやはりオリンピック後は売りにくくなることが予想されますので、中古マンションを売るなら今、ということになるでしょう。

適当なところで手を打つ、最高値を狙わないことも大事！

どうせ売るなら高く売りたいというのが本音ではありますが、価格にこだわって売れなくなる方が困るのではないでしょうか。

価格にこだわるあまり長く売れなくなってしまうと、かなり値下げをしなくては売れなくなってしまうかもしれません。

それよりは「売り時」にこだわって、値崩れする前に適当なところで手を打つという考え方も持っておいた方が良いでしょう。