マンション売却で内覧が来ないのはなぜ？5つの原因と対処法

マンションの売却活動を始めてしばらく経っても、1件も内覧の申し込みが来ないと少し焦ってきますよね。

なぜ内覧の申し込みが来ないのか、それにはいくつか原因が考えられます。その原因によって対処法も違ってきますので、なぜその物件に内覧が来ないのかをまずは探っていきましょう。

そして原因さえわかれば一つずつ潰していけば良いのです。マンションは売り出してから時間が経つほどに徐々に売れなくなっていきますから、時間との勝負です。

少しでも早く売るために、内覧が来ない原因を特定して対策を練りましょう。

そもそも内覧はどのくらいくればいい？

内覧に人が来ないと悩む前に、その内覧件数が少ないのかどうか、件数の目安を知りたいですね。

１件で決まる場合もあれば10件来ても決まらない場合があるので、どのくらいくれば良いのかは一概にはいえないのですが、売れるまでにはおよそ10件程度の内覧が来ているようです。

売れるまでに2〜3ヶ月はかかるとして、１ヶ月で2〜3件は最低でも来て欲しいところです。

1ヶ月でゼロなら早急に見直しをしよう！

いくら目安がないといっても、もし売り出しから1ヶ月経っても1件も来ないという場合には、早急になんらかの手を打った方が良いでしょう。

普通は1ヶ月くらい経ったところで数件の内覧申し込みがあるはずです。

マンションの内覧が来ない時に考えられる5つの原因

内覧に来ないということは、広告を見て魅力を感じないか、そもそも広告が見られていないという可能性が高いです。

まずは原因を特定することが大切です。

1.相場と比べて価格が高すぎる

周辺の、同じような物件と比べてみて価格はどうでしょうか？

相場よりも高い価格だと、よほどの魅力がある物件でもないとなかなか買い手がつきません。

周辺が2500万円くらいで売っているのに3000万円だったらやはり難しいです。

2.広告が魅力的でない

マンションがどのくらい魅力的に映っているか、実際の広告を確認してみてください。

もし自分が購入する側だったら、やはり写真がきれいな方がいいと思いますよね。

また、中古ならではの情報が豊富に載っていないと、買う側としては不安になります。

ここは一度買う側に立って、他のマンションの広告と比較してみてください。

そして、どのような広告だったら内覧してみたいと思うかを検討してみることが大切です。

3.不動産会社の売却活動が足りない

毎日いろいろな物件が売り出されるのですから、広告をただ出すだけでは買い手はつきません。

今はインターネットで検索する人が増えていますが、都市部以外はチラシなどもまだまだ有効です。

一度、どのような売却活動をしているかを確認してみてください。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約

であれば、売却活動についての報告義務はありますが、7日1度以上、もしくは14日に1度以上となっています。

それ以上の報告を求めることももちろんOKなので、聞いてみると原因がわかるかもしれません。

4.不動産会社に囲い込みをされている

先ほどご紹介した「レインズ」ですが、これは不動産会社同士で売買されている物件についての情報を見ることができるシステムです。

この仕組みがあるので、Aという不動産会社がBという不動産会社が扱っている物件を見ることができて、自分の顧客に紹介できるのです。

たくさんの不動産会社の目に触れるようになれば、それだけ売れやすくなるわけですね。

しかし、自分が扱っている物件を他の不動産会社に扱われたくないために、「囲い込み」といって情報を隠す不動産会社があるのです。

その理由は、仲介手数料を得たいからです。

売主にしてみれば、高値で売れてくれればどこの不動産会社が売ろうと構わないわけです。しかし不動産会社にしてみれば、自分たちのところで仲介してその手数料を得たい。

これを「囲い込み」といいます。こんなことをされてしまったらなかなか売れなくても仕方ありません。

5.そもそも需要がない

もしかしたら、その地域で需要がないのかもしれません。

広くていいマンションなのにと思っていても、需要がなければ供給は生まれないのです。

逆に、高級なマンションが立ち並ぶエリアで、庶民的なマンションでは需要がないのです。

他にも、

• 駅から遠い（バスなどを利用しないといけない）
• 周辺環境が良くない（呑み屋などが多い）
• 交通の便が悪い
• 学校、公園などが少なく子育てがしづらい
• 築年数が古すぎる

など、条件が悪いとなかなか内覧希望者が現れないでしょう。

こうすれば内覧希望者が来る！原因に応じた対処法

原因さえわかれば対処のしようもあります。

一つずつ潰していけば、きっと内覧希望者が現れるでしょう。

価格の見直し

相場価格を徹底的に見直し、高すぎたなと思えば価格を見直すことも考えてみてください。

適切な価格としては相場価格のプラス10%以内。マイナスにできるなら問題ないでしょう。

例えば3000万円の予算を持っている人がいるとして、許容範囲は3300万円くらいです。これが3500万円になってしまうと、少し厳しいんですね。

もし買う側だとしてマンションの広告を見るとき、何を真っ先に見るでしょうか。間取りよりも価格ですよね。

あまり価格を下げたくないと思っても、相場より高過ぎれば売れません。

価格交渉をすることを前提に、相場よりも少し高いくらいの金額にしておくとちょうどいいかもしれません。

自分でも「内覧してみたい」と思う広告にしてもらう

広告は第一印象がとても大切です。パッと見て、他のマンションよりも魅力的に見える写真に変えてもらいましょう。

その物件で一番アピールしたいのはどこか、それがはっきりわかるような広告にしてもらいます。

ここで大事なのが、写真の量です。

具体的に指示しづらい時には、いろいろなポータルサイトの広告を見てみて、これがいいと思ったものを参考にしてもらうと良いでしょう。

販売活動を見直してもらう

販売活動は非常に大事です。いくら魅力的な広告を作っても、活動してもらわないことにはどうにもなりません。

• レインズへの登録
• 周辺へのチラシ配布
• マンション内でもチラシを配布
• 新聞の折込チラシ
• 地元の不動産会社で掲載してもらう
• 現地に看板を立てる
• 大手のポータルサイトに掲載する

など、できる限りの売却活動をしてもらいましょう。

囲い込みをされていないか確認する

囲い込みについては、正直に「囲い込みをしています」と答える不動産屋はいないので、インターネットで自分の物件を検索してみましょう。

複数の不動産ポータルサイトで情報が出てくれば良いのですが、そうでない場合にはしっかりと情報開示がなされていない可能性があります。

また、レインズへの登録義務がある媒介契約の場合、売主が閲覧することも可能です。

業者の変更を検討する

いろいろ言っても誠実に対応してくれないとか、状況が変わらない場合、不動産業者の変更も検討しましょう。

媒介契約は3ヶ月で行なっていることが多いと思います。

まず1ヶ月で内覧が来ないなら何かしら手を打ってもらう、それでも来ない場合、3ヶ月目に入ったところで違う不動産屋を探してみてもいいかもしれません。

業者の買取も検討する

いろいろと手を尽くしても買い手がつかないこともあります。不動産屋は誠実に活動してくれていても、時期的に需要がない場合もあるからです。

そんな時は仲介ではなく、業者の買い取りも検討してみてください。価格は下がってしまいますが、売れないよりはいいでしょう。

需要を作る

需要がないなら、作りましょう！

価格を下げることも一つのメリットですが、それ以外にも、

• 家具付き
• エアコン付き
• 照明付き

など、「おまけ」をつけるということもできます。

また、ファミリー向けならばリフォーム済みというのも魅力の一つでしょう。

築年数が経っている物件を安く買ってリフォームしたいという人もいますが、それはある程度年齢を重ねたご夫婦だったり、まだ子供がいないご夫婦が多いもの。

気長に待つ

価格を下げるのは簡単な方法なのですが、なんらかの事情でそれ以上価格を下げられないという場合もあると思います。

その場合は、仕方がありません、気長に待ちましょう。

売り出し時期が悪かったのかもしれませんし、それならば一旦取り下げて、需要が高まる年明け〜春先に売り出すなど時期の変更も検討してみましょう。

内覧に人が来ないときは原因を特定するのがカギ！

売り出してから一向に内覧が来ないという時には必ず理由があります。その理由さえわかれば対策は取れるのです。

中古とはいえマンションを購入するというのは大きな決断ですから、その前に物件をみてもらうのはとても大事なこと。

なんとか来てもらえるよう、不動産会社には広告に力を入れてもらいましょう。

あとは内覧に備え、いつ人が来てもいいように、家の中をきれいに保っていてください。