マンションを購入してすぐ売却するときの損をしない売り方のコツ

マンションを購入したものの、すぐに売却しなくてはならない事情が出てくることもあるでしょう。買って間もないならほぼ新築扱いで、売りやすいのでは？と思うかもしれませんが、そうでない場合もあるのです。

ローンの支払いが丸々残っているし、住み替えの費用もありますので、少しでも元に価格に近い金額で売りたいと思いますよね。

そこで今回は、購入してすぐ売却するとどのくらいの価格になるのか、損をしないための売り方のコツについてまとめました。

出来るだけ速やかに売却し、新しい環境に移るための参考にしてください。

購入後すぐのマンションはいくらで売れるのか

購入したばかりで大して時間が経っていないなら、新築と同じくらいの価格で売れるのでは？と思いますよね。

ここ数年は不動産価格の上昇が続いているので、1〜2年前に購入した人であれば、もしかしたら購入時より価格が高くなっているケースがあるかもしれません。

ただしそれは人気のエリアであったり、条件の良い物件に限られます。

一般的には購入時よりも1〜2割くらい価格が下がることを覚悟してください。

エリアによっても下落率が違う

どのくらい価格が下がるかは、マンションがあるエリアによっても違ってきます。

マンションが中古扱いになったとしても、そのエリアの人気が高まっているのであれば、それほど大きな下落にならない可能性もあるのです。

新築か中古か

新築マンションを買うときには、マンションの価格に広告宣伝費などが上乗せされていることが多いですから、本来の価格以上の価格が設定されていることになります。

そうなると、購入後すでに売却する場合には値下がり幅が非常に大きくなってしまうのです。

しかし買ったのが中古物件であれば、そもそもの値段がそれほど高くはなかったはずです。

新築と比べると価格の値下がり幅も小さいため、購入時の価格と比べて大きな値下がりにはならない可能性があります。

住んでいなくても1年すれば中古になる

人が一度でも住んでしまうと中古になるというお話はしましたが、では住んでいなければ「新築」として売れるのでしょうか。

工事が終わってから1年以内であれば新築として売ることができます。

しかし1年を過ぎてしまうと、たとえ一度も住んでいなくても中古扱いになりますから注意してください。

高く売れる？マンションを購入後すぐに売るメリット

購入後すぐに売却するメリットは、やはり価格です。

中古物件扱いになるとはいえ、外壁も家の内側もまだ新しい状態でしょう。その状態であれば、元値以上ではないにしても比較的高めの価格で売ることができます。

また、家は住んでいなくても維持費がかかります。固定資産税はもちろん、マンションの管理費なども支払わなくてはなりません。

もしそのマンションに住む理由がなくなったのであれば、一刻も早く売却して手放すべきでしょう。売ってしまえばローンはもちろん、維持費の支払いも無くなるからです。

理由を勘ぐられる場合も。すぐに売るデメリット

すぐに売るデメリットとしては、どうしてこんな短期間で売りに出すのだろうと勘ぐられることでしょう。

転勤などわかりやすい理由があればいいのですが、それ以外だと何か売りたくなるような事情のあるマンションなのかと思われる可能性があります。

買主が理由を気にする場合も

普通、マンションを買うというのは決心のいることで、大金をはたいて買ったはずのマンションをそんなにすぐに手放すということは、何か事情があったのではないかと勘ぐられてしまうことがあります。

その場合は、どこまで伝えるべきか、不動産会社とよく相談してください。物件に問題があるなら告知義務がありますが、売主のプライベートまで詳細に伝える義務はありません。

家庭の事情で、ということで十分ですし、不動産会社の担当者には物件に問題があるわけではないことを強調してもらえれば良いでしょう。

マンションを購入後すぐ売却する時のコツ

買ったばかりのマンションならばすぐ売れる！とも限りません。早く売るためのコツをまとめてみましたので、是非参考にしてください。

信頼できる不動産屋を選ぶこと！

実際の売却活動を行うのは不動産会社ですので、やはり信頼できるところを見つけるということが一番大切です。

信頼できるかどうかは、大手だとか名が知れているからということだけで判断できません。知名度だけで選んではいけないのです。

地元密着型の小さな不動産会社は、そのエリアの特性を知り尽くしていることもあり、このような物件を探している人がいるという情報をたくさん持っている可能性もあります。

必ず複数の不動産屋に査定を依頼すること

査定を依頼する場合には、必ず複数の会社に依頼しましょう。一社だけで決めてしまうのはとても危険です。

よくポストに不動産会社のチラシが入っていますが、名の知れた会社だからといってそこに決めてしまわないことです。

たとえ「このくらいで売れたらいいな」という理想の査定額が提示されたとしても、その金額が本当に適正なのかどうかは素人には判断できません。

だからこそ、いくつかの会社で見積もりを取って、その金額の根拠を確かめてほしいのです。

査定額は高ければいいというものでもありませんので、なぜその金額を出してきたのかという根拠を聞くことが大切です。

根拠といっても何を聞けばわからないという方は、以下の点について聞いてみてください。

• 現在そのエリアで売り出されている、同等の物件の価格
• 近隣のマンションの相場の推移
• その物件固有の事情を見ての最終的な価格の根拠

相場を考えてだいたいこのくらいだけれど、この物件は○○だから相場より高め（あるいは低め）などの具体的な説明をしてくれるかどうかが大事です。

売り時を見極めること

マンションには売り時があります。1年中買い手がいることはいるのですが、やはり引越しの多い春と秋の方が売れやすくなります。

春なら1〜3月、秋なら9〜11月くらいが売り時でしょう。

その他にも、

• 近くで道路拡張工事がある
• 新しい設備ができる
• 学校などが新設される

というように、地域開発に関わるイベントがあると人が集まりやすくなるでしょう。

その場合は、もしかしたら購入時と同等、もしくはもう少し良い価格で売れる可能性もあります。

価格設定を適切にすること

大して住んでいないのだから少しでも高く売りたいと思う気持ちはよくわかります。

しかし、買い手からしてみれば、一度誰かが住んだ家。いくらきれいで新しくても中古には違いないのです。

その上で、相場とあまりかけ離れない程度の理想の価格を設定してみましょう。

新築のきれいさをアピール

扱いとしては中古になってしまうとしても、ほぼ新築に近いですよ、ということを前面に出してアピールしましょう。

内覧に来た人に「ほぼ新品だ！」と思ってもらえるよう、きちんと掃除をし清潔感を保ちます。

空気も入れ替えて中は明るい印象にし、生活感が出ないようにします。

見た目をとにかくきれいにすること。すぐに決断してもらうための重要な要素です。

3000万円の控除か住宅ローン控除か

マンションを売却して利益が出ると、その利益に対して税金がかかります。しかし、3000万円の特別控除がありますので、よほどの高値で売れない限り非課税になる場合が多いです。

ただしこの特別控除は、住宅ローン控除と併用ができません。3000万円の控除を使ってしまうと、新しく取得した物件で住宅ローン控除が使えなくなるため、どちらが得なのかはよく考える必要があります。

一般的には、特別控除を使うよりも住宅ローン控除を利用した方が特になるケースが多いでしょう。

というのも、いくらいい値段で売れたとしても中古物件ですから、目が飛び出るような税金がかかるほどの売却益が出るとも思えません。

それよりは新たに購入した物件で10年間住宅ローンを使った方が節税になる場合が多いです。

購入後すぐに売る必要がある、理由別に対処法を考える

すぐに売却しなければいけない理由は人それぞれですが、その理由によって買い替え方も考えておいた方が良いでしょう。

ローンの支払いがきついとき

ローンの審査が通って実際に購入してみたものの、ローンの支払いが思ったよりも大変だった、という場合が出てきます。

計算上では大丈夫だったはずでも、実際にローン分を支払いながらの生活では少し思っていたのと違うということもあるでしょう。

ローン以外の支払いが大変だったとき

毎月支払うのはローンだけではありません。マンションですと、管理費に修繕積立金など維持費がそれなりにかかります。ローンの額だけを見ていて、維持費の支払いまで考えていない人が多いのです。

実際にはローン＋数万円になりますから、十分暮らしていけると思っていたのに生活が苦しいという場合が出てきます。

そんな時には、マンションではなく戸建てを買うという選択肢もあります。戸建てでもいずれは修繕の必要が出てきますが、管理人はいませんから管理費はかかりません。

急な転勤が決まったとき

せっかくマンションを買ったのに地方への転勤が決まってしまったということもありますよね。

数年で帰ってくるのだから売るのはもったいない、その間は賃貸にして家賃収入を得ようと考える人も多いでしょう。しかし、本当に賃貸に出してもいいかどうか、よく考えてください。

というのも、マンションは築年数が経つほどに価格は下落していきます。今ならまだ住んで間もないので、理想の価格で売れるかもしれません。

しかし、賃貸に出すという場合には2つのリスクがあります。

1つは、入居者が決まらない場合。

賃貸に出したからといってすぐに入居者が決まるとは限りません。いつまでたっても借り手がつかなければ、ローンや税金の支払いをしながら空の家を維持することになります。

もう1つは借り手がついた場合でも、転勤から戻ってきた時にすぐに明け渡しをしてくれないというケースが稀にあります。また、買ったばかりのマンションなのに、帰ってきたら床や壁に傷がついていた、ということも少なくはありません。

離婚などライフスタイルの変化

購入直後に離婚など、夫婦が別々に住む理由が生じることもあります。その時には、どちらの名義になっているかが問題になります。

• 夫が主たる債務者、妻は連帯保証人
• 夫が名義人

などいくつかのパターンがありますね。夫が主たる債務者（もしくは名義人）で、夫がそのまま住むのであれば特に問題は生じないでしょう。

しかし、妻が住むというのはあまりおすすめできません。夫からしてみれば自分が住んでいるわけではないマンションのローンですから、いつ返済が滞るかわかりません。

妻が連帯保証人になっている場合には、妻に支払い義務が生じますから、安心して住めないですよね。

住んでみたけど気に入らなかったとき

いいと思って購入したのに、実際に住んでみたら色々な不具合がわかったり、どうにも気に入らなかったというケースがあります。

嫌だと思いながら住み続けるのはストレスがたまりますから、ここは思い切って早いうちに売ってしまった方が得です。

マンションを売却するなら早めの決断が大事！

マンションは生鮮食品と同じ、時間が経つほどにどんどん劣化していくものだと思ってください。

ですから、たとえ購入後すぐだったとしても、売るならば早い方がいいのです。迷っているうちに半年、1年と時間が経ってしまいますから、できるだけ理想の価格で売るためにも、早めに決断することをおすすめします。

人の動く時期を見極め、最適なタイミングで売りに出してくださいね。