マンション築年数による価値と売却額。築30年は資産価値なし？

マンションを売りたいと思った時にあまりに古いマンションだと売れないのでは？と不安になりませんか。

確かに家は築年数が古くなるほど資産価値は減っていくといわれていますので、築20年、30年というようなマンションだと売れるかどうか心配ですよね。

しかし最近では、あえて築年数の経ったマンションを安く購入して自分が好きなように作り変える、という方も増えています。

ですから築30年でも諦めてはいけません！築年数の経ったマンションだからこそ価値を感じる人もいるのです。

築年数が古くなるとどのようなメリットがあるのか、また、価格などはどのように変化していくのかなど、古いマンションの資産価値についてまとめました。中古マンションを売りたいと思っている方は是非参考にしてください。

マンションの築年数の違いによる資産価値

マンションは築年数が古くなるほど、価値が下がっていくと一般的にはいわれています。ただし、一般の人が勘違いしやすいのが、マンションの寿命と資産価値の違いです。

耐用年数（減価償却の年数）と資産価値を混同してしまいがちで、マンションは古いからといって資産価値がなくなるわけではありません。

耐用年数と資産価値の違い

まず、建物には法定耐用年数というものがあります。国税庁のホームページに載っています。

構造	法定耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨	22年
重量鉄骨	34年
RC	47年

これは、減価償却を考える上での年数なのです。

つまり、築20年になっても、30年になっても、マンションの資産価値はなくなりません。

それは、マンションの下には土地があるからです。土地に古いも新しいもありませんので、いくら古くてもマンションの価値がゼロになるということはないのです。

マンションは建ててから毎月積立金を貯めておき、一定の年数が過ぎたところで修繕も行います。

1981年を境に価値が分かれる

建物には耐震基準というものがありますよね。日本は地震が多い国ですので、建物が災害に耐えられるかどうかというのは非常に大きな問題です。

だからこそ耐震基準というものがあり、大きな地震があっても倒れないような建物でないと建てられないわけです。

耐震基準はこれまで何度も 基準が改正されてきていますが、そのターニングポイントとなるのが1981年です。

この基準によって、震度7でも全壊しない建物が設計されることになりました。

それ以前は震度5が基準でしたから、かなり厳しくなったといえます。

だからこそ、古い物件を売買する際には、この1981年が一つの分かれ目になるのです。

古い＝価値がない、ではない

欧米と違い、築年数が経っていると「古い」という印象を与えてしまい、売れ残りがちな日本のマンションですが、古いことは価値がないことと同じではありません。

ですから、「このマンションは古いから売れないのでは」と心配しなくても大丈夫です。

例えば、マンションは建てたばかりであっても、一度でも人が住めば「中古」扱いです。

1年目であっても買った価格と同じでは売れません。

時間が経つほど価格は下落していきますが、築20年ほどになるとその下落幅が徐々に小さくなっていきます。

つまり、5年目、15年目には大きな価格の差が出てきますが、20年目と30年目ではそれほど大きな差がないということなのです。

20年以上と合わせると、およそ4割以上となりますから、古ければ売れないということにはならないでしょう。

マンションの価格は変動します。どの地域でも同じように下落していくわけではなく、そのエリアや市場の動向によって下落率には差が出てきます。売るタイミングによっても違います。

築年数よりも立地などが大事

マンションの価格は築年数だけで決まるものではなく、むしろ立地の方が大事です。

駅から徒歩15分の築浅の物件よりも、古くても徒歩５分の方が人気があります。

特に都市部では通勤に便利な地域の方が人気がありますから、人気の沿線で駅に近い方が高く売れるでしょう。

逆に郊外であれば、駐車場がついている物件だとか学校や公園が近いとか、子育てにとって良い環境であるということが人気の要素になったりします。

住みやすい街ランキングなどに入っているエリアですと、多少古くても高く売れる可能性があります。

築30年のマンションの資産価値

では築30年のマンションはどのくらいの資産価値になるのでしょうか。そもそも本当に売れるのかと心配な方も多いでしょう。

また、1981年以前に建てられた物件ですと、耐震基準をどうクリアしているかということも売る時のポイントになります。

耐震改修されていれば問題なし

確かに1981年6月以前に建てられたマンションについては、新耐震基準に沿っていないために買主が不安を感じてしまいます。

震度７の地震が起きても大丈夫ですよ、とアピールできれば十分売れます。

リノベーションしやすい

築30年のマンションであれば、築浅のマンションよりのどうしても価格は下がります。

しかし、それこそが買い手にとっては大きな魅力で、安く買って自分好みにリノベーションしたいという人が増えています。

ピンとこない間取り、作りの築浅物件を買うよりも、古くてもいいから安く買って好きなように作り変えた方がメリットが大きいと感じる人が多いんですね。

トータルで出す金額には差がないとしても、好きなようにいじれるというのは大きな魅力です。

これは、築30年だからこそできることなのです。

共有部分が充実していれば良い

マンションというのは、部屋の中さえきれいだったらいいわけではありません。

共有部分も価格を左右する、非常に大事なポイントです。

築30年でも評価を高くしたいなら、手入れの行き届いていない点を管理会社に指摘するなどして、「売れる」マンションにしていく必要があります。

修繕計画がどうなっているか

大規模修繕の計画も気になるところですね。どんなにいい建材を使って建てているマンションでも、経年劣化はしていくものです。

だからこそ修繕が必要なのですが、修繕費があまりに高いと買い手も躊躇してしまうでしょう。

1回目の大規模修繕は15年目くらいにやっていると思います。その後の修繕計画がどうなっているのかが大事になってきます。

• 修繕積立費はいくらくらいか
• 次の修繕ではどのようなことをするのか

修繕積立費に見合うような計画があるということがアピールできると、30年を過ぎた物件でも住みやすさを感じてもらえると思います。

年配の方には大きな価値のある物件

子供たちが皆独立してしまったので、広い一戸建てから夫婦二人で暮らせるマンションを探しているという老夫婦もいます。

• 一戸建てを売ったお金で購入できる程度の価格
• 年齢的に長期のローンを組むことが難しい

という人にとっては、築30年を超えたマンションは手頃で買いやすいのです。

マンションの築年数が古い場合の売却方法

そうはいっても、「築30年」という数字だけを見ると古さを感じてしまう人も多いでしょう。

だからこそ、古さを凌駕するようなアピールポイントを次々と出していくことが大切です。

立地をアピール

築30年をデメリットだと感じさせないようにするには、立地をアピールしましょう。

• 駅から近い
• 駅から家までの間にコンビニがある
• 安いスーパーが近くにあって買い物が便利
• 学校まで近い
• 公園がたくさんある
• 始発駅

など、周辺環境でアピールできるポイントが多ければ多いほど売りやすくなります。

建て替え時期を意識する

マンションは大規模修繕だけでなく、建て替えのリスクがあります。

一般的には60年が目安とされていますが、耐震基準をクリアしていない物件ですと30年くらいでも建て替えの必要が出てくるケースも。

そうなると費用の負担が大きな問題となり、売れにくくなってしまいます。

相場としては、1戸あたり1000万円ともいわれています。仮住まいの費用なども含めると、さらに数百万円かかると思った方が良いでしょう。

そこで、建て替え計画がある場合には、もともと住んでいる人たちの負担がなくなるような計画にしてもらえば良いのです。

マンションには建坪率や容積率というものがあり、土地に対して建てられる建物の大きさが決まっています。

この基準は年々緩和されており、例えば30年前には5階建てのマンションしか建てられなかったけれど、今では10階まで建てられる、というケースがあります。

建て替えをすることによってただ表面をきれいにするだけでなく、個数そのものを増やすことができれば、それまで住んでいた人が費用を負担することなく建て替えができるのです。

トレンドを取り入れることができるか

マンションの人気は時代とともに変わっていきます。

だからこそ、その地域に住みたい人にとってどのようなマンションが人気があるのかリ、サーチすることは欠かせません。

昔はキッチンとリビングが分かれているタイプのマンションが多かったですが、今はカウンターキッチンなどでリビングと一続きになっているタイプが人気です。

トレンドを取り入れた間取りに変更することで、古いマンションでも十分魅力的な物件に生まれ変わります。

築30年でも資産価値はまだまだある！工夫をして売却を

築30年だからといって売れないわけではないということがお分かりいただけたと思います。

むしろ売り方によっては、築浅で高い中古物件よりも買い手がつきやすやすくなるでしょう。

売れ筋のマンションはどのようなマンションなのかということを研究し、需要を反映した物件に近づけていけば、築年数が古くても十分売れる物件に変身できますよ。