土地は個人で売買した方が得？不動産会社を通さないメリットを詳しく解説

不動産の売買を不動産会社にお願いすると、仲介手数料を取られますよね。それなりの金額になるので、できれば自分で売買したいと思っている方もいるでしょう。

マンションや一戸建てを個人で売買することは可能ですが、手続きなどが面倒なため、不動産会社に依頼する人が多いのが現状です。

では土地の場合はどうでしょうか。

建物がなければ売買するのもそれほど難しくないのでは？とお考えの方のために、土地の個人売買の手順やポイントについてお話しします。

個人で土地を売買するための手順と手続き

個人で土地を売買することはもちろん可能です。手順を大まかに説明しますと以下のようになります。

1. 土地に関する書類を揃える
2. 相場を調べて価格を決める
3. 広告を出して売却活動をする
4. 問い合わせに対応する
5. 価格交渉をする
6. 売買契約を締結する
7. 物件を引き渡す

通常は不動産会社に任せることを自分でやるというだけのことですので、個人でやることと不動産会社がやることとそれほど大きな違いがあるわけではありません。

売却する前に必要な書類

土地の売買を開始する前に、売却のために必要な書類が揃っているかを確認しておいた方が良いでしょう。

• 身分証明書（運転免許証など公的機関が発行しているもの）
• 実印
• 印鑑証明書
• 登記済権利書
• 固定資産税の納税通知書

もし登記上の住所と実際に住んでいるところが違う場合には住民票も用意します。

また、隣接地との境界が曖昧な場合は事前に土地の測量を行い、境界を確定しておくことが必要です。

相場を調べて価格を決める

売却活動をするための書類が揃っていることが確認できたら、まずは相場を調べましょう。

売り出し価格を決めるためには相場がわからないと決められません。

相場を調べるには2つの方法があります。

1つは国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を利用する方法です。

このサイトでは詳しい住所までは調べることはできませんが、実際の取引価格がわかるので大体の相場観はつかめるでしょう。

＞＞「土地総合情報システム」はこちら

より詳しく相場を知りたい場合には、もう1つの方法である不動産の一括査定サイトを利用して査定をしてもらうというのがおすすめです。

およそではありますが、実際に売りたい価格の2割増し程度の価格にしておくと良いでしょう。

買い手を見つける

さて価格を決めたら実際の売却活動に入っていきます。個人で売買をするのに一番大変なのがここかもしれません。

土地の広告を出す方法はいくつかあります。

• 不動産のポータルサイトに掲載してもらう
• 新聞の折込チラシを利用する
• チラシをポスティングする
• 友人、知人にチラシを配る

近所で買い手を探す場合には近所でポスティングするのもいいですが、チラシを作るのが大変かもしれません。

買いたい！と思わせるようなキャッチコピーなどを考えるのは素人ではなかなか大変です。プロに頼んでチラシを作ってもらい、それを配布した方が良いでしょう。

掲載してもなかなかみてもらえない場合には、インターネット広告の利用なども検討する必要も出てきます。

問い合わせ対応

広告を出すなどして問い合わせが来た場合、その対応も自分でやらないといけません。

買い手が不安なのは、不動産屋を入れずにきちんとした対応ができるのかどうかです。

• 購入後に瑕疵がわかったら対応してもらえるのか
• 境界確定の測量は済んでいるか
• 地盤調査などは行なっているか

そのようなことを聞かれた場合にどう答えるかですが、ここで答えを曖昧にしてしまったら買い手はつきません。

どのような質問にも的確に答えられるように、この辺りは広告を出す前にしっかりと検討しておく必要があるでしょう。

いざ問い合わせが来てから調査を始めていたら、いつになっても売れません。

価格の交渉

買ってくれそうな人が出てきたら、いよいよ価格交渉です。

不動産屋が間に入っていればどのくらいの価格が妥当か、どこまで妥協しても良いかのアドバイスをもらえますが、価格も判断も自分でしなくてはなりません。

そこまでは良しとするか、粘り強く高く売る交渉をするか、そこも自由です。

売買契約

価格がまとまったら売買契約となります。売買契約書なども自分で作成しなくてはならないので、細かいところまでチェックしながら漏れのないようにしていきましょう。

売買契約書には、一般的にこのようなことを記載します。

• 物件の所在地
• 物件の面積
• 売却価格
• 手付金の額、残額の支払日
• 引き渡し日
• 固定資産税の起算日
• 瑕疵担保責任

特に瑕疵担保責任は重要で、何も書かないとその土地にトラブルが発覚した時に損害賠償を請求される可能性もあります。

瑕疵担保責任の期間は、個人での売買は3〜6ヶ月くらいで設定するのが一般的です。

決済

売買契約が無事に済んだらいよいよ支払いをしてもらって終了します。

決済については、契約日に手付金を支払ってもらい、残りを後日払ってもらうのが一般的です。

手付金の額は特に決まりがないのですが、5〜10％くらいで設定することが多いようです。

しかし個人の売買の場合は売主が損をしないように、なるべく高く設定することをおすすめします。

残りの代金は決済日を設定して後日振り込んでもらうことになります。

アフターフォロー

契約が済んだら所有権移転の登記を行います。この手続き費用は一般的には買主負担となります。

物件を引き渡し、無事に売買が終了します。

万が一何かトラブルが起きた時のために、瑕疵担保責任の期間は気を抜かないようにしておきましょう。買主から何か問い合わせが来たら誠実に対応してください。

個人で土地を売買するときに生じる費用

さて、不動産売買を行う上で一般的にかかる費用な以下の通りです。

• 仲介手数料（不動産会社に支払うもの）
• 印紙税（1万円前後）
• 抵当権抹消登記の費用（１件につき1000円）
• 譲渡所得税（利益に対する税金）

個人で土地を売買する場合には、仲介手数料がかからなくなります。

また、印紙税は通常売買契約書の原本を持つ買主が支払いますので、コピーを持っていれば良い売主の負担は実質ありません。

個人で土地を売買するメリット

手続きを全て自分で行うとなるとかなり面倒なように感じますが、個人で売買するのにはどのようばメリットがあるのでしょうか。

仲介手数料がかからない

一番大きいのは、仲介手数料がかからないことです。

不動産会社を通じて売買し、契約が成立すれば仲介手数料を支払わなくてはなりません。この仲介手数料には上限があるものの、不動産の価格に応じて上がっていくものです。

目安として、3000万円程度の物件であれば100万円くらいの仲介手数料が発生します。

個人で売買をすれば、その分を節約できることになります。

家屋付きの時に消費税がかからない

通常、土地については消費税が非課税ですが、建物には消費税がかかります。

しかしこれは、売主が事業者である場合であって、個人が売買するときには非課税になるのです。

つまり、もし家が建っている土地を売る場合、不動産会社を通せば仲介手数料も取られるし、消費税もかかりますが、自分で売れば建物が消費税分安く購入できますよ、というアピールになるのです。

好きなように売却活動ができる

売却活動は楽ではありませんが、自由にできるというのはメリットの一つです。

不動産会社は大きくなればなるほど、取り扱っている物件の数も多くなります。その分、あなたの物件に割く時間は少なくなるわけです。

その点個人で活動すれば、好きなように売却活動ができます。

面倒なこともたくさん。個人で売買するデメリット

費用を節約できるのは嬉しいですが、面倒な手間もたくさんあります。

買い手がなかなか見つからない

販売活動が自由にできるとはいっても、初めての人にとっては簡単なことではありません。

色々と費用をかけてやってはみたけれど、なかなか買い手が見つからない可能性もあります。

広告費も自分で負担しなければなりませんので、買い手が見つからない期間が長引くほど、費用もかさむことになります。

書類の作成が面倒

売買契約書も基本的には自分で作らなくてはなりません。

間に不動産会社がいれば専門家に頼んでやってもらうことができますが、作るのも自分、チェックするのも自分というのはなかなか大変なことです。

仮に自分で作ったとしても、一度専門的な知識のある人に目を通してもらったほうがいいでしょう。

価格の交渉が難しい

ようやく買い手が見つかっても価格交渉という難所が待っています。

いくらまで下げてもいいのか、直接交渉してもうまくいかない場合、結果として契約がなかなか成立しないということもあります。

かといって、相手のいいなりになってしまうと思うような価格で売れませんので、どこまで下げるか、その見極めが勝負になります。

トラブルの対処が難しい

何もない土地だったら良いのですが、万が一売ってから瑕疵が見つかったり、契約書の不備があった場合に、最悪契約解除ということもあり得ます。

損害賠償を請求されるのも困りますし、あとあとのことを考えると売る前の準備を徹底して行わないといけませんが、これを一人でやるのはかなり難しいでしょう。

トラブルを防ぐためにできること

売った後のトラブルを避けるには、売る前に土地の調査をしておくことです。

• 測量をして面積が間違いないことを確認しておく
• 地盤調査をする

など、その土地に問題がないことを証明できるようにしておきましょう。

土地はきれいにしてから引き渡す

庭の石など土地を売る上でなくてもいいものは、事前にできるだけ撤去しておきます。整地をしてきれいな状態で引き渡すことをおすすめします。

公示価格の発表時期とずらす

年に2回、1月1日と7月1日に公示価格というものが発表されます。

もしも自分の土地の周辺地域の地価が下がっていた場合、相場が下がっているので値下げして欲しいと言われるかもしれません。

ですから、販売時期はこの時期を避けるようにした方が賢明です。

節約できる額とかかる手間を考えて売買方法を考えよう

手間と費用、節約できる部分もありますが、一人で販売活動をするとどのくらいかかるのかが見えない部分もあります。

広告費は特に、どのくらいかければ買い手がつくのかがわかりません。

土地の価格3000万円あたり100万円の仲介手数料を節約する以上に広告費がかかってしまったら本末転倒です。

目先の仲介手数料の節約を考えるか、多少費用がかかっても自分一人であれこれやる手間を省くことを優先するか、どちらがいいかはその人次第でしょう。