土地活用15種類まとめ！特徴やメリット、デメリットを徹底解説

今持っている土地をもっと有効活用したい！そんな方のために、土地活用の方法を種類別にまとめました。使わない土地を遊ばせておくのは勿体無いので、安定した収入に結びつけたいですよね。

それぞれにメリットやデメリットがありますので、持っている土地の性質などによって選び方も変わってきます。

注意してほしいポイントもありますので、あわせて詳しく解説しています。

土地活用の特徴を踏まえて、手持ちの土地にあった方法を選んでください。

土地活用の種類を選ぶ前に考えておくべきこと

土地には種類があり、その種類によって活用の方法が制限されている場合があります。

そして「活用」といっても、今すぐに現金が欲しいのか、長期にわたって少しずつ収益を上げたいのか、活用法にも種類があります。

どう活用するかを考える前に、土地活用の基本的なことを理解しておきましょう。

土地を活用する前に法令を確認しよう！

土地を活用する前に確認したい法律が2つあります。

• 都市計画法
• 建築基準法

この2つです。

都市計画法

都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外とエリアを分けて、都市計画区域はさらに市街化区域、市街化調整区域、非線引区域に分かれます。家や店などを好き勝手に建てられると町がめちゃめちゃになるので行政が町の建設計画を立てて土地の用途を決め、エリアごとに規制をしています。

建築基準法

計画的な都市の建設に合わせて、立ててもいい建物の基準を定めています。安全の観点からも、屋根や外壁など素材に関する規定も細かく決められています。

自分が所有している土地がどのエリアに属するのか、もし土地の上に建物が建っているならば建て替えは可能なのか、活用の前にこの2つの法令を確認してください。

どう活用したいのか、目的も明確にしよう

どのようなエリアにあるかがわかったら、どう活用したいのか、その目的をはっきりさせましょう。

• すぐに現金が欲しい
• 手放さずに子供や孫に受け継いでいきたい
• 人に貸して収入を得たい
• 土地を使って事業を運営したい

など、いろいろありますよね。

例えば何かお店を立てて事業したいという場合にはそれなりに初期投資も必要になってきますから、すぐに収益が上がるとは限りません。

では誰かに貸して収入を得る場合、貸す以上は長期に渡って自らが使うということはできない可能性も考慮する必要があります。

土地を活用して何をしたいのか、それによって活用方も変わってくるということです。

収益を出したいのか節税したいのか

活用にも大きく分けて2種類あります。

土地からの収益を得たいのか、節税のために活用するのか、ということです。

収益を得るというと、よく「アパート経営がいい」などといわれますが、アパート経営にはそれなりに初期投資がかかります。

収益が上がっても初期費用やメンテナンス費用がかかっていれば、利益を出すまでに時間がかかります。

かといって更地のまま所有し続ければ、固定資産税などの多額の経費がかかります。

それならば、コストをかけずに少しでも収益が上がる方法を考えて、節税することが必要になってきます。

将来的なリスクも考える

将来の予測を立てることは難しいですが、何かあった時にリスクを最小限にする方策を考えておかなくてはなりません。

土地に関わるリスクとしては、以下のようなことが考えられます。

• 人口が減る
• 金利が変わる
• 周辺環境の変化

例えば収益が高いからといってアパートを建てたとして、その辺りの人口が減少すれば借りる人が減ってしまいます。

また、周辺に人気のエリアができてそちらに人が流れてしまうと、家賃そのものが下落する可能性もあります。

そのようなリスクにも耐えられるかどうかを考えながら土地の活用法を考える必要があるのです。

面積によって活用法も決まる

所有している土地の面積によっても、自ずと活用法が決まってくる場合があります。

ある程度の広さがあればいろいろなことに活用できますが、狭い土地にアパートを建てるのは難しいですよね。

それならば駐車場にするとか、トランクルームにするという方法が考えられます。

この面積ならばどういう活用法があるか、広さから考えていくのも一つの方法です。

こんな風に活用してみたい！15の土地の活用例

土地の活用法は大きく分けると、

1. 人に売る、貸す
2. 自分で活用する
3. 人と共同で運営する

この3つです。

さらに細かく、どのような活用法があるか見ていきましょう。

1.賃貸住宅を経営する

ある程度初期費用を投入できるのであれば、賃貸アパートやマンションを経営するという方法があります。

もしくは戸建てにするという方法もあります。集合住宅にすれば、そのうちの1つに自分が居住して、その他の部屋を貸し出すということもできますね。

出来るだけ初期投資を抑えたいのであれば、シェアハウスにするという方法もありです。

いずれにせよ個人で全て行うのは難しいですから、実際には管理会社と提携して経営することになるでしょう。

2.高齢者施設を建てる

アパートではなく、高齢者のための施設を建てるという方法もあります。

どこでも施設が足りていない状態ですから、賃料にもよりますが、空き室に困ることはなさそうです。

3.賃貸併用住宅を建てる

先ほども少し説明しましたが、建てたところを賃貸する部分と自分が住む部分と分けて使うということも可能です。

アパートと建てるとなると、それは「不動産投資」とみなされるため、金利の高いアパートローンが適用されます。

自分の家として住みながらも、貸している部分から収益を得られる、非常にお得な運用法といえるでしょう。

ただし、アパートと同じで空室のリスクはあります。

4.駐車場を経営する

初期投資を抑えたいなら、駐車場経営が良いでしょう。

駐車場には大きく分けて以下の2つのタイプがあります。

• 月極駐車場
• コインパーキング

どんな地域にあるかによって、適したタイプが違うでしょう。ここは、管理をお願いする不動産会社とよく相談した方が良いですね。

5.トランクルームを経営する

車を置くか、ものを置くかの違いで、トランクルームの経営は基本的には駐車場経営と同じような形になります。

自分で設置した方が収益は高くなりますが、それなりに初期投資も必要になります。費用を抑えたい場合には、設置から管理まで一括して行ってもらった方がいいでしょう。

トランクルームと駐車場の違いですが、トランクルームはそれほど頻繁に訪れるところではないので、駅から遠いなど不便な場所でも利用者がいるということです。

6.コインランドリーの経営

住宅地にあるならば、コインランドリーを設置するという方法もあります。

ただし、周りに同様の施設がないこと、一人暮らしなどコインランドリーの利用者がそれなりにいるであろうといういことなど、周辺環境のリサーチをしっかりしないと失敗します。

7.店舗用の土地として活用

幹線道路沿いや人通りの多い場所にある土地ならば、店舗用の土地として利用するのもいいでしょう。

立地がいいということが条件になりますが、店舗用として貸し出せば大きな収益が見込めます。

8.50坪以下の小さな土地

小さな土地であってもそれなりの活用法があります。

• 自動販売機を設置する
• 広告を掲載する（野立て看板）
• コインロッカーを建てる
• ロッカー付きのバイク用駐車場
• お弁当などの移動販売車置き場

など、小さい土地ならではの活用法を検討してみましょう。

9.太陽光発電を設置してみる

場所によってはなかなか借り手がつかないなど、活用方法に困ってしまうことがあるでしょう。そんな時におすすめなのが、太陽光発電システムを設置することです。

電気を作って売れば、電力会社から収益を上げることができます。

日照時間が短い地域では難しいかもしれませんが、周囲に高い建物もなく、安定的に太陽光を得られる土地であれば、太陽光パネルを設置するだけで始められます。

発電規模によって10〜20年間の固定価格で売電できるので、安定的な収入が見込めます。

10.貸す

土地そのものを貸し出す方法も簡単で、取り組みやすい活用法です。

• 資材置き場
• 家庭菜園

など、好きに使ってもらい収益を得られます。初期投資もかからないというのが最大のメリットですね。

11.農地を貸す

宅地ではなく農地であれば、市民農園として菜園を作ってもらうといいでしょう。

農地は農地としてしか使うことができませんので、自分で持っていると耕作して作物を得なければならず、これはなかなかの手間がかかります。

12.等価交換

等価交換とは、業者が建物の建築費を出して建設をし、土地の所有者と土地、建物の所有権を出資割合に応じて所有するという方法です。

例えば、所有している土地にマンションを建ててもらったとします。

マンションの場合は、1室を自分用にし、残りの部屋の自分の割り当て分を賃貸にして収入を得ることも可能です。

ただし、持っていた土地の幾分かは明け渡すことになりますから、土地の権利を一部失ってもいい場合にのみできる活用法です。

13.土地信託

自分で事業を管理するのは面倒だが、せっかく持っている土地なのでうまく活用して少しでも収入を得たい。

そんな時には信託銀行に土地を預けて運用してもらうという「土地信託」という方法があります。

株式にも運用を任せる「投資信託」がありますが、それの土地版です。

信頼できる信託会社を見つけることが鍵になりますが、初期費用がかからず、自分でも手間をかけないとなると、その程度のリスクは受け入れないといけないでしょう。

14.売る

将来的なリスクもわからない、管理するの面倒となれば、売ってしまうという方法が一番楽かもしれません。

事業を行なって赤字になるよりは、売って現金化して、その現金をどう利用するかをゆっくり考える方が現実的ですね。

15.空き家バンクに登録する

家が建っているなら、空き家バンクに登録するということもおすすめです。

登録は無料ですし、購入したい、借りたいという人を見つけるには自分で探すよりも楽でしょう。

自分の土地にあった活用法を見つけよう！

土地というのは、同じものが二つとしてないものです。広さ一つ取ってもそうですし、どこにあるかによっても価値が変わってきます。

今持っている土地をどう活用できるか、土地の性質を見極めることが重要です。そのうえで、できるだけコストがかからず、収益性も高い方法をぜひ見つけてください。