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空き家の売却 2020/01/06

家を高く売るコツを押さえて売却を!失敗しないためにすべき準備

家を売るなら、高く売りたいと思うのが当然です。ですが、コツを押さえて準備をしておかなければ、思ったよりも低い価格でしか売れない可能性もあります。

そこで、家の売却に失敗しないためにすべき準備とは何か、詳しく確認しましょう。

最初にすべきことは売却方法を決めること!高く売るなら仲介で

家を売るには、まず売却方法を決める必要があります。

高く家を売るなら仲介がお勧め

家の売却法には、3種類あります。

売却方法 内容 メリット・デメリット
仲介 売り主と買い主の間に不動産会社が入ってフォロー 家を高く売れる
売れるまでに時間が必要
買取 不動産会社が直接家を買い取る 人に知られることなく短時間で売れる
売却価格が低くなる
買取保証 一定期間仲介で出す
売れなかったら不動産会社が買取
仲介と買取の両方の特徴を持つ

家を少しでも高く売りたいなら、仲介がお勧めです。

期限が決まっている場合は買取保証、どうしても急がなければいけないときは買取が向いています。

戸建の築年数が古い場合は対策が必要なことも

戸建の築年数が20年を超えている場合は、売るための対が必要です。

対応 特徴
そのまま中古の戸建として売却 需要が多い地域なら売れる可能性あり
リフォームして売り出す方法も
建物は取り壊す 新築の建築が多い地域なら更地の方が有利なことも
建物の取り壊し時期は不動産会社と相談して決める
建物を取り壊し土地を分割して売る 敷地が広い家なら建物を取り壊して土地を分割
土地が広すぎると需要が少ない

土地を分割して売却することを、分筆といいます。

どの方法を選ぶか、判断は難しいので、不動産会社に相談に乗ってもらいながら決めましょう。

家の売却価格に大きく影響!査定の受け方と不動産会社の決め方

査定や不動産会社の決定は、家の売却価格に大きな影響を与えます。

一括査定も利用して複数の不動産会社の査定を受けよう

仲介で売却するなら、まずは査定を受けます。

  1. 査定してもらう
  2. 売り出し価格を決定する
  3. 媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動を行い結果を報告してもらう
  5. 売買契約を結ぶ
  6. 決済と家の引き渡しをする

売却後には、確定申告も忘れずに行いましょう。

上手に査定を受けるためのコツとは、何でしょうか。

上手な査定の受け方
  • 複数の不動産会社に査定してもらう
  • 一括査定サービスを利用する
  • 高い査定価格を出している不動産会社には査定の根拠を聞く

一括査定サービスも利用しながら複数の不動産会社に査定してもらうと、より高値をつけてくれる不動産会社が見つかります。

他社に比べて高すぎる査定価格が出ている不動産会社には、査定の根拠を聞きましょう。契約を取りたいだけで根拠のない査定をしていて、最終的には売却価格を下げる危険性がある不動産会社を避けられます。

訪問査定を受ける際はアピールポイントを担当者に伝えよう

一括査定サービスを利用して高値がついた不動産会社に、訪問査定をしてもらうと正確な査定額がわかります。

アピールポイントを伝えると、より高値で査定してもらえる可能性があります。

  • 築年数
  • 日当たり
  • 広さや間取り
  • 生活動線
  • 水回りが綺麗なこと
  • 治安の良さ
  • 耐震性
  • メンテナンスやリフォームの履歴
  • 交通アクセスの良さ
  • 学校・病院などへのアクセスの良さ
  • 周辺の商業施設

担当者に売りやすい家だと思ってもらうことも大切です。

戸建はマンションよりも売れにくい!価格設定は慎重に

戸建の住宅はマンションよりも売れにくいため、価格設定は慎重にしなければいけません。

価格設定 結果
安すぎる設定 数百万円の損が出ることも
高すぎる設定 家が売れない
売るために値下げをした結果損することに
正しい価格設定 最も高く売却可能

正しい価格設定は、どのようにすればいいのでしょうか。

戸建住宅の価格設定のやり方
近隣の事例をしっかり確認し、現実的な価格を設定する

情報を集め、価格の事例を確かめましょう。

  • 不動産ポータルサイト
  • レインズのサイト
  • 国土交通省「土地総合情報システム」
  • 折り込みチラシ
  • 不動産情報誌
  • 看板

不動産会社選びも重要!戸建を売ることに特化した会社がお勧め

不動産の売却価格は不動産会社によって左右されるので、優良な不動産会社を選ぶことがポイントです。

優良な不動産会社とは
  • 査定の根拠が明確
  • 販売活動の戦略がはっきりしている
  • 売却したい戸建の強みを理解してくれる

担当者についても、チェックしましょう。

信頼できる担当者とは
  • メリット・デメリットを両方伝えてくれる
  • 売り手の話を親身になって聞いてくれる
  • 連絡が取りやすく迅速に対応してくれる
  • 豊富な知識を持っている

優良な不動産会社の中から、戸建の売却が得意で、売却したい建物があるエリアに強い不動産会社を見つけましょう。

  • 中古の戸建の売却実績を確認
  • 独自のノウハウや販売ネットワークがあるかを確認

担当者にこまめに連絡を入れ、進捗状況を確認することも売却につなげるコツです。

囲い込みに遭わないかも確認!

自分の会社から買い手を見つけて仲介料をもらうために囲い込みをする、悪徳な不動産会社もあります。

  • 情報を公開しない
  • 内覧の申し込みを断る
  • 他社からの問い合わせを断る

囲い込みに遭うと、なかなか家が売れません。

囲い込みに遭わないための方法
  • 買い手の仲介しか行わない不動産会社を選ぶ
  • 業者間の情報ネットワーク(レインズ)に売りたい家の情報が載っているか確認する
  • 内覧に他の不動産会社の担当も来ているか確認する

不動産会社とのおすすめの契約方法

不動産会社との契約方法は、専任媒介契約または専属専任媒介契約がお勧めです。

契約の種類 特徴
一般媒介契約 複数の不動産会社と契約できる
専任媒介契約 複数の不動産会社とは契約できない
自分で見つけた相手に家を売ることは可能
専属専任媒介契約 複数の不動産会社とは契約できない
自分で見つけた相手に家を売ることもできない
専任媒介契約または専属専任媒介契約だと、その不動産会社で契約できるので売却活動に力を入れてもらえます。決まりに違反すると違約金が発生するので、気をつけましょう。

より高く家を売るためにやっておくべき準備まとめ

家を高く売るためにできる準備とは、何でしょうか。

家を売るタイミングを見計らおう

できれば、家を売るタイミングを決められるよう余裕を持って売却をしましょう。

  • 2月から3月の引っ越しシーズンは高めの価格でも売れやすい
  • 8月や年末などの引越しが少ないシーズンは高めの価格だと売れにくい

急いで売らないといけない場合、価格を下げる必要も出てきます。

購入希望者が現れた場合、あまり時間をかけずに売る方が値段が高くなる傾向にあります。

  • 早く現れる人はその家に対する関心が高いから
  • 売却は時間が経つほど不利になるから

安心して買ってもらうために測量してあるかもチェック!

測量がきちんと行われていると、買い手も安心感があるので家が売りやすくなります。

測量についてのチェック点
  • 確定測量図があるか
  • 境界確認書があるか

確定測量図があれば境界が確定され測量もされているので、面積や境界に関する問題はありません。境界確認書は、近隣の人との境界についての合意を示します。

測量がされていない場合、土地家屋調査士に依頼すれば測量してもらえます。

測量をせずに売ることもできるので、どちらがいいか不動産会社のアドバイスを受けて決めると安心です。

修繕履歴書や図面があると安心感がアップ

家の修繕記録を集めた「修繕履歴書」があると、家を大切に使っていた証拠になり買い手の安心感がアップします。

マンションを売却する場合は、管理組合によって修繕記録が保管されています。戸建の場合は持ち主が意識して残さなければ用意できないので、あると大きなアピールポイントになります。

  • 建築確認済証
  • 平面図
  • 電気配線図
  • 取扱説明書
  • 住宅メーカーによる定期点検チェックシート
  • リフォームの記録
  • 工事記録所

これらの書類や図面も残しておきましょう。

建築確認済証
建築基準法に従って家が立てられていることを証明するための書類。無い場合は自治体で証明をもらうことが可能。

また、ホームインスペクションを行うことでも買い手の安心感を高めることが可能です。

ホームインスペクションとは
住宅診断士が屋根・外壁・床下・室内などを目視で確認し、劣化状態を診断すること。

ホームインスペクションのメリットとは、何でしょうか。

  • 買い手に安心感を持ってもらう
  • 売却後のトラブルを防げる
  • 瑕疵担保保険への加入が可能なことも

戸建を売却する時は特に注意!瑕疵保護責任とは

戸建を売却する際に特に注意したいのが、瑕疵保護責任です。

瑕疵担保責任とは
不動産売却後に問題点が見つかったら、売り手が責任を取ること。事前に告知していれば、修繕しなくてもよい。売り手が問題点に気づいていなくても、修繕しなければいけない。

瑕疵保護責任の対象になると、契約解除や損害賠償請求の可能性もあります。

問題点の例を見てみましょう。

  • 雨漏り
  • 給排水管の不具合
  • シロアリの被害
  • 土壌汚染
  • 地下埋設物

瑕疵保護責任の対象期間は、売買契約の際に決めます。通常引き渡しから2~3か月です。

ホームインスペクションを行い、保険の審査に通ることで保険に加入することも可能です。

家に興味を持ち内覧に来てもらおう

まずは家に興味を持ち、内覧に来てもらうことが大切です。

  • インターネット広告を出す
  • 多くの写真の掲載を依頼する

情報が多いと、興味を持ってもらいやすくなります。

家に欠点がある場合、正直に伝えて対策法も載せておくことも効果的です。誠実に対応していると感じてもらうことができます。

買いたいと思ってもらうことがコツ!内覧への対策法

内覧の際に買いたいと思ってもらうことも、高く売るコツです。見せられない場所があると買い手の不安感をあおって売却しにくくなるので、全部の部屋を見せられるように準備しましょう。
広く見せるためのポイント
  • パッと目に入る玄関はすっきりと
  • いらないものを処分して物を減らす
  • トランクルームや実家を利用して物を減らす
  • 整理整頓をする

家が広く見えると、内覧者の買いたい気持ちが高まります。

明るく見せるためのポイント
  • カーテンを開けておく
  • 昼間でもすべての部屋の照明をつけておく
  • 古くなった電球は取り替える
  • 必要なら照明のタイプも明るいものに変える
  • 対応も明るくする

見た目の明るさと共に、安心感を持ってもらうために売り手も明るく対応しましょう。

綺麗に見せるためのポイント
  • 念入りに掃除をする
  • 水回りはピカピカに磨いておく
  • 鏡や窓も拭く
  • ベランダの掃除も忘れずに
  • におい対策もする
  • 故障している部分は直す

プロのハウスクリーニングも利用すると、便利です。

戸建だからこそ見られる庭や外観にも注意

戸建住宅は、庭も含めて印象が決まります。

  • 掃除をする
  • 植木の手入れをする
  • 雑草を抜く

買い手が家を見に来る際は、外観も重視しています。

  • 換気口の汚れや詰まりはないか
  • 壁にヒビ・変色・コケやカビなどがないか
  • 雨どいにゴミや落ち葉が詰まっていないか
  • 屋根に傷みはないか

気づいた部分は、修繕しておきましょう。

家のタイプ別に確認!高く売るためのコツ

売りたい家のタイプによっても、売り方にコツがあります。

売りたい家のタイプ 高く売るためのコツ
一般的な自宅 掃除に力を入れる
家具の配置も意識する
需要の高い地域にある家 もともと高値がつきやすい
その地域のなかでもより便利なエリアにあるなどのアピールを
空き家(相続した場合など) できるだけ早く売る
遠方の場合近くに住む親族に代理人になってもらう方法も
二世帯住宅 売り手の需要に合う間取りなので買い手が限られる
売れにくい代わりに売れれば高額になることも
長期で売る姿勢ですぐ値下げをしない方がお勧め
借地に建てた家 地主の許可なく売却することはできない
許可があれば家や借地権の売却も可能
地主に売却する方法も選択肢に
ローンが残っている家 ローンが完済できることが売却の条件
任意売却をする方法も

費用を抑える工夫もしよう

譲渡益が出た場合には、次のような制度が利用できます。

制度 内容
3,000万円の特別控除の特例 譲渡所得から3,000万円控除可能
長期譲渡所得 保有期間が長いと税率が下がる
軽減税率の特例 5年・10年を超えて家を保有していると税率が下がる
買換え(交換)の特例 買換えの場合は買換え時点での納税不要

譲渡損が出ても、10年を超えて保有していた家を売った場合所得から損失分を最長4年間控除することができます。

家を高く売るコツをチェックして失敗しない売却を!

仲介で売る・不動産会社選びを慎重にするなど、家を高く売るためにはコツがあります。

また、内覧の際に買い手にいい印象を持ってもらえるよう準備しておくなど、売却活動を行っている段階でできることもあります。

これらのコツをチェックして実施し、失敗しない売却をしましょう。

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