空き家は活用するべき？解体して売却するべき？どっちがお得？

家を相続したものの住む予定はなく、空き家になってしまっているという方も多いでしょう。

管理をするのにも維持費がかかりますし、放置すれば「特定空家」に指定され、税金がさらに高くなってしまう恐れがあります。

ではどうにかうまく活用できないだろうか、せめて維持費分だけでも収益が上がれるといいなと思いませんか？

そこで今回は、空き家の活用法についてまとめてみました。

場合によっては家を解体し、土地を売ってしまった方がいいこともあります。どの方法が一番お得になるか、考えてみましょう！

売るか貸すか、どうやって決めたらいいか

空き家を売るべきか貸すべきか、迷うところですね。どちらがいいのかは、その空き家の状態、立地などによって変わってきます。

大事なことは、不動産屋のいいなりにならずによく調べて比較、検討することです。

というのも、不動産会社にはそれぞれ得意な分野があるからです。

売却が得意なところは「今なら売れますよ」というでしょうし、賃貸が得意なところは「貸して賃料を得ましょう」と言います。

自分が得意な分野で取り扱いと思うのは自然なことでしょう。

だからこそ、言いなりにならないことが大切なのです。

需要を探る

空き家のあるエリアの動向をまず探ることが大切です。

周りが分譲の戸建てばかりの地域で賃貸にしようとしても、そもそも借り手が見つからない可能性が高いです。

そんな時はさっさと売ってしまった方が良いでしょう。

これから住民が増えそうだ、それに伴ってお店なども増えそうだとなった場合、店舗として貸し出すという方法も考えられます。

あくまでも賃貸の需要がありそうな場合に限られますが、借り手の需要がありそうなら賃貸、そうでないなら売れる時に売ってしまった方が得策です。

数字で比較する

売却すると一時的にまとまったお金が手元に入ります。賃貸にすると毎月継続的に収入が得られます。

ただ、家賃の場合には借り手が見つからない時はその間無収入になりますから、必ずプラスになるかどうかはわかりません。

そのようなことも考慮した上で、売却した場合の金額と家賃収入との比較をしてみましょう。

不動産の査定サイトなどを利用すると、賃貸の目安も出してくれるところがあります。

実際に数字で比較してみると、どちらが得かがわかりやすくなります。

空き家を売った方が良いパターン

では、ここからは数字以外での比較もしていきます。まずは、こういった場合は売却した方が良いのでは？というパターンです。

遺産分割が大変な場合

相続人が多くて、遺産分割が大変なことがあると思います。

現金ならば分けやすいですが、空き家となるとどう分割するかでもめるのではないでしょうか。

それならば早めに売って、多少なりとも利益を得られればそれを分配した方が良いでしょう。

転勤してその地に帰ってこられない

転勤になって、家を一時的に空けなくてはいけなくなる人もいると思います。

例えば最初は3年と言われて、家をそのままにして地方へ行ったのに、結局帰ってこられないことがわかったという場合には、家を空き家にしていても維持費がかかるだけです。

かといって、貸し出すといっても色々と手間がかかります。それならさっさと売ってしまいましょう。

敷地が広くて維持費が大変

誰も住んでいない家であっても固定資産税はかかります。土地に対しても税金はかかるので、土地や家が広いほど高い税金がかかることになります。

具体的には、

• 固定資産税（税率1.4%）
• 都市計画税（税率0.3%）

という、2つの税金がかかります。

住んでもいないのにこれだけの税金がかかると維持費もバカになりません。

活用する方法が見つからない場合

空き家をなんとか活用したいと思っていても、いい方法が見つからないのであればいっそのこと売ってしまいましょう。

しかも空き家ですから、人が住んでいる家と比べると傷みが早く、買い手がつきにくい傾向にあります。

傷みがひどくなるとリフォームやリノベーションが必要になってしまうこともあります。

維持費ばかりがかかり、活用法も見つからないのであれば、売ってしまった方が多少なりとも現金が得られるのでお得でしょう。

所有して3年未満

住宅の売買には様々な控除が認められていますが、空き家に関しては「3年」がタイムリミットになります。

「住まなくなった」の定義としては、例えば

• 亡くなった
• 老人ホームに入居した

などがあります。

では相続した場合はどうなるかというと、相続した日から3年目の12月31日までです。

そして非常に重要な点があり、相続の開始直前に「被相続人の居住の用に共されていた」ことが条件であり、かつ、次の3点に当てはまる必要があります。

1. 昭和56年5月31日以前に建てられている
2. 区分所有建物登記をされていない
3. 相続する直前に被相続人以外に誰も住んでいなかったこと

1に関しては、この年に耐震基準の法律改正があったからです。昭和56年6月よりも前に建てられている家は、今の耐震基準を満たしていません。

2に関しては、例えば2階が住居で1階が店舗のように、構造上区分がされていて、それぞれに所有者がいるような建物のことです。

そして3についてですが、例えば親が老人ホームに入ったが、被相続人がそこに住むまでの間に誰かに貸していた、というような場合はダメだということです。

空き家を貸して収益を得るパターン

では、空き家を賃貸にして収益を得られるパターンについて見てみましょう。

売却よりは可能性が低くなりますが、エリアによっては賃貸も可能です。

駅に近い

駅に近いエリアというのはどこでも人気があるものです。

家が古くて家の価値は下がっていても、土地の価値は下がりづらいので、賃貸に向いています。

人気のエリアなら借り手が見つかる可能性は高いです。

今後住むことを考えている

今は住んでいないけれど、例えば子供が独立して夫婦二人になったらいずれは実家を改築して住みたいなど、将来的に住む予定があるならばその期間賃貸して維持するというのもおすすめです。

ただし、一度賃貸に出すと、貸し手の都合で「出て行ってください」ということはできなくなります。

住みたいと思った時に住めない可能性があるので、10年など期限を決めて貸し出すのも一つの方法です。

部屋が多ければシェアハウスに

もし昔ながらの一戸建てで、部屋数が多いのであれば、若い人向けのシェアハウスにするという方法もあるでしょう。

借り手からすると通常のマンションやアパートを借りるよりも安く借りられるというメリットがあります。

民泊として活用

最近増えてきている民泊。ホテルよりも安いと旅行者に人気がありますよね。

せっかく空いている部屋があるならば、宿泊施設として利用することも可能でしょう。

もし使えるとなれば、各種申請をして民泊事業を行うことができます。

実際には自分で管理をするのではなく、民泊業者に貸し出して運営してもらうことになるでしょう。

空き家バンクに登録してみる

自分で活用法が見出せない、誰かに貸してなんとか活用して欲しいと思う場合には、空き家バンクに登録してみましょう。

空き家バンクとは地方自治体が運営しており、貸したい人と借りたい人のマッチングを行うサービスです。

売るつもりはないけれど自分で活用するすべがない方には便利な制度です。

古民家のような味のある建物

空き家といっても古民家のような味のある建物であれば、店舗として貸し出すこともできるでしょう。

最近は古民家カフェなども流行っていますし、お店をやりたい人に貸し出すのもいいですね。

いっそのこと解体して更地にした方が良いパターン

売りたいけれど家が古すぎて売れなかったり、貸し出すこともできない。そんな場合には、いっそのこと解体してしまい、更地にして土地を売るという選択肢もあります。

ただし、土地にすれば確実に売れるわけではないので、事前の調査が大切です。

築年数が経っていて家が劣化している

築年数が古いからといって売れないわけではないのですが、見るからに劣化している空き家は売れにくいです。

家の条件によっては解体費用の補助金制度を使えるかもしれませんので、自治体に問い合わせてみましょう。

駐車場としての需要がある

立地にもよりますが、駐車場が少ない地域であれば十分需要が見込めます。

更地にして駐車場やトランクルームなどに活用すると良いでしょう。

もしくは、事業用（店舗用）の土地として賃貸し、事務所やお店をやりたい企業に貸し出すという方法もあります。

売れる目処がある場合のみ

更地にして土地を売る場合には、「売れる見込み」があるかどうか、よく調査をしてから解体作業に入ってください。

というのは、先ほど空き家を売る際には条件があるものの、3000万円の控除が受けられるとお話ししました。

3年と1年では大きな違い。不動産は売れるまでに時間がかかります。

人気のないエリアだと1年くらい売れないというのもザラなので、売れる見込みがある、買ってくれそうな人がいるという目処がたってから家を解体するようにしてください。

リフォームや建て替えをして自分達が住むのもあり

空き家とはいえ立派な財産。

もしリフォームやリノベーションして住むことができるなら、その方が良いのではないでしょうか。

改築にはお金がかかりますが、土地の取得代がない分、新たに家を買うよりは節約できます。

それが相続した家であれば、自分たちの思い出とともにこれからも生活を続けていくことができます。

兄弟がいる場合には誰が相続するかで揉めることがあるかもしれませんが、話し合いがつけば、せっかくの家を受け継いでいきたいですね。

いずれにしても空き家の放置だけはダメ

売るか、貸すか、どう活用するか迷ってすぐには結論が出ないかもしれません。

しかしそうだとしても、面倒だからといって維持管理をするのを怠ってはいけません。

空き家を放置して劣化していくと、空き家対策特別措置法によって「特定空家」に指定されてしまう可能性があるからです。

特定空家に指定されると、固定資産税が上がったり、強制的に解体されたりといいことがありません。

何より、見た目にも劣化した家、ゴミなどが放置された状態で空き家を放置することはご近所さんの迷惑になります。

倒壊した塀や倒れた庭木などで人に怪我をさせたりしたら大変なことになるでしょう。

いずれにしても空き家を放置することだけは避けてください。

どのタイプがいいか空き家の価値を見極めることが大事！

空き家は売るか、貸すか、家の状態はもちろんのこと、立地や需要なども含めて念入りに調査をし、どのように活かすかを考えていきましょう。

自分たちが住む以外には、できるだけ早く売却してしまった方が楽ですが、収益が見込めそうな地域にあれば賃貸することも可能です。

色々な不動産屋の意見を聞いて、数字を比較検討し、最も適した活用法を考えましょう。