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空き家の売却 2019/11/15

空き家を放置していると損害賠償も?3つのデメリットと対処法を解説

空き家を所有しているけれど遠方でなかなか手入れに行けないという場合があると思います。しかし、特に使っていない家だし放置しておいても問題ないと思ったら大間違いです!

空き家は放置しておくと無断で誰かが住み込んでしまったり、手入れの行き届いていない家屋はだんだんと傷んでいき倒壊したりする危険もあります。

使っていないからといって空き家を放置しておくことは様々なリスクがありますので、何らかの対策を講じる必要があります。

今回は、空き家を放置することによってどのようなリスクがあるのか、また遠方で管理のできない空き家をどうすれば良いのか、その対策についてご紹介します。

空き家を放置することで起こるリスクやデメリット

相続したものの使い道がなかったり、遠方で手入れできなくなったり、そのまま放置してしまっている空き家があれば、それはとても危険です。

空き家を放置することはこのようなリスクがありますので、気をつけてください。

1.家が傷む

人が住まなくなった家は急速に傷んでいきます。

締め切った部屋は湿気がこもってカビが生えやすくなる他、出入りがなくてもホコリやゴミは溜まります。

定期的に窓を開けて換気をしたり、掃除をしたりしないと、老朽化がどんどん進んでいくのです。

日本はただでさえ高温多湿です。人が住んでいる部屋ですらカビが生えやすいのですから、誰もいない、締め切った部屋ではどのようなことが起こるか想像にかたくありません。

2.資産価値が下がる

家は手入れをしていなければどんどん資産価値が下がっていきます。

きれいにしておけばまだ買い手がつくかもしれませんが、傷んでしまうと大幅に買いが下がり、相場価格よりもかなり安い価格でしか売れなくなります。

まだ売れれば良い方かもしれません。老朽化が進めば売れずに解体するしかないということにもなりかねないのです。

家を維持するにはお金も手間もかかりますが、そこに手間をかけないとかえって出費がかさむことになってしまいます。

3.庭が荒れることでのトラブル

小さくても庭がある場合、そこに生えている木や雑草が周りに迷惑をかけてしまうことがあります。

例えば木の枝や根が敷地からはみ出して、お隣さんの家に迷惑をかけてしまった場合、それは所有者の責任になるわけです。これは民法第717条に規定されています。

庭が雑草だらけで荒れていると、見た目にももちろん良くないのですが、害虫が発生するなどの被害も予想されます。

法的にもきちんと責任持って管理してくださいということが明記されていわけですから、知らなかったでは済まされないのです。

4.損害賠償のリスク

庭が荒れる以外にも様々なトラブルが予想されます。

  • 塀が壊れる、倒れる
  • ゴミが不法投棄される
  • 放火される
  • 台風で瓦が飛ばされる、窓が割れる
  • 野良猫や野良犬が住み着く
  • 自然災害によって家が倒壊する
このようなことが起きて、もし人に怪我をさせてしまったり、お隣の家に被害を与えた場合、当然ですが家の持ち主であるあなたに損害倍書が請求されます。

きちんと管理していれば起こらないこともあります。特に日本は災害大国。地震や台風、大雨など今や一年中どこかで災害が起きています。

自分の土地だけは例外、ではないのです。

5.維持費がかかる

家と土地は、住んでいなくても放置をしていても所有者に納税の義務があります。土地と家屋、両方に固定資産税がかかります。

では更地にすれば税金が安くなるかというとそんなことはありません。むしろ特例がなくなることにより、家屋が建っている場合よりも高くなるケースがあります。

いずれにしても、住んでもいないところに税金を払い続けるのは大きな無駄ではないでしょうか。

6.治安の悪化の原因にも

今、空き家の治安が問題になっています。誰もいない家に入り込んで住みつく人がいますし、良からぬ人が入り込むことによって近隣の治安が悪化する恐れがあります。

ゴミを不法投棄したい人にとっては格好の場所になりますし、雑草で荒れている上にゴミまで捨てられたらまさにゴミ屋敷になってしまいます。

ご近所さんにとっては中がどうなっているか分かりませんから大きな不安要素ですよね。

被害が出てからでは遅いので、空き家のせいで犯罪が起きた、などとならないようにしたいものです。

7.火災保険の対象にならないケースが多い

放火の危険があるとなると、火災保険に入っていればいいのではと思うかもしれませんが、残念ながらそれはできません。

火災保険は「空き家には適用されない」としている保険会社がほとんどだからです

いや、親が住んでいた時から引き続き保険料を払っているのだから大丈夫、と思っているなら、約款を再度確認してください。

実際に居住している家でないと保険が適用されない、となっていた場合、いくら保険料を払っていても火災保険はおりません。

それは、そもそも適用される条件に当てはまらないことと、空き家になったことを保険会社に伝えていないという告知義務違反にもなるからです。

心配な人は約款を確認するとともに、どうすれば火災保険が適用されるのかを営業担当者に聞いた方が良いでしょう。

8.近隣の住宅の資産価値を下げてしまう

空き家を放置しておくと、資産価値が下がるのはあなたの家だけではありません。周囲のお宅にも迷惑をかけてしまうのです。

自分が家を探しているところを想像してみればわかると思います。

気に入った土地、もしくは家を見つけたとして、その隣が今にも倒壊しそうな空き家だったらどうでしょうか。

庭は雑草だらけで害虫も発生しているとなったら、その隣の家を買おうと思うでしょうか。思いませんよね。

ですから、手入れのされていない空き家が1軒あるだけで、近隣のお宅の資産価値までも下げてしまうことになるのです。

行政指導も?空き家に関する特別措置法

近年、放置された空き家が増え続けていることから、ついに行政側も対策に乗り出しました。

2015年5月に「空き家対策特別措置法」という法律が施行され、空き家を放置しておくと行政から指導が入るようになりました。

空き家の状態と認定される条件

まず、空家と認定される条件ですが、ただ人がいないからといって空き家になってしまうのではありません。適切な管理をしていれば、住んでいなくても大丈夫です。

  • 倒壊の恐れがある
  • 保安上危険である
  • 衛生上有害である
  • 著しく景観を損なっている

このような状態になっている空き家ですと「特定空家」に認定されてしまいます。

ボロボロで、今にも倒れそうで、ゴミなどが溜まっていて不衛生で、見るからに景観を損なっていると見える家は特定空き家になるということですね。

「特定空家」に指定された場合

では特定空家に指定されてしまうとどうなるか、について説明します。

まず最初に行政が立ち入り調査を要求してくるでしょう。調査をした結果、ここは危ないと判断されるともう少しきちんとお手入れしてくださいね、という指導が入ります。

その時点で指導に従っていう通りに適切な管理をすれば、特定空家からは解除されます。頑張って指定された原因を取り除いてください。

指導をしてもいうことを聞かない場合は、今度は「勧告」といって、もう少し強めの指導が入ります。

勧告を受けると、固定資産税の特例が適用されなくなるため、更地と同じ固定資産税がかかることになります。一般的に更地は宅地の6倍の税金がかかりますので、ボロボロの使えない家に多額の固定資産税がかかってしまいます。

また、行政の指導に従わないということで、50万円以下の過料が科せられてしまいます。

行政代執行による解体

それでも指導に従わない場合、行政は代執行により解体等の作業を行うことができるようになります。ゴミを破棄し、空き家を解体してしまうのです。

行政が勝手に解体してくれるなら任せてしまおうか、などと思ってはいけません。

その解体費用等は全て所有者に請求されます。空き家を放置したために、家は取り壊され、その費用数百万円を請求されることになるのです。

そうなる前になんとか対処しておくべきでしょう。

空き家を解体して更地にした場合

では、強制執行される前に空き家を解体してしまおうと思うかもしれません。

解体するにも費用がかかります。また、更地にすると宅地の特例措置が受けられなくなるため、固定資産税が6倍になってしまいます。

家が建っていると管理にお金も手間もかかりますが、更地にすれば解体費用もかかるし、今後支払う固定資産税も高額になってしまうのです。

空き家を放置しないためにはどうすればいい?7つの対策法

では、特定空家にしていされないようにするにはどうすれば良いのでしょうか。遠方でも適切に管理をする方法を考えます。

1.定期的に管理しに行く

それほど遠くないのであれば、定期的に管理をしに行くのが一番です。窓を開けて換気し、適度に掃除をしましょう。

庭のお手入れもしておけば、近所の方に迷惑をかけることもありません。

売るにしても、将来自分が住むにしても、その時のためにしっかりと手入れをしておきましょう。

2.空き家を管理してくれるサービスを利用する

遠方で管理をしにいけないという場合には、空家管理サービスを利用してみてはいかがでしょうか。

月額制と1回いくらという料金システムがあります。定期的に巡回をしてくれて、外はもちろん、鍵を預けておけば中の掃除もしてくれるサービスです。

1ヶ月の料金は5000円〜1万円くらいのところが多いですが、交通費や割く時間を考えるとお手頃なサービスといえるでしょう。

3.空き家バンクを利用する

空き家を売る、もしくは貸し出すなどして活用したいと考えているならば、「空き家バンク」を利用するのもいいでしょう。

空き家バンクとは不動産会社ではなく自治体が運営しているものです。

高く売ることを目的としているのではなくて、空家を活用したいと探している人と、空家を管理してくれる人を探している人を結びつけるマッチングサービスです。

空き家のある自治体のサービスを調べてみてください。

4.賃貸などにして活用する

今すぐには売らない、という場合は賃貸するという方法もおすすめです。

一軒家を安く借りたいという人はいますし、民泊などに利用したいという人もいるでしょう。それで少しでも収益が上がるなら、税金の足しにもなりそうです。

誰かが使っていてくれれば、収益を得るだけでなく、特定空き家の指定も免れます。

5.解体する

本当に使い道がないと思ったら、いっそのこと解体してしまってもいいかもしれません。

更地にすると特例がなくなるために固定資産税が高額になるリスクがあるものの、建物がなくなれば、建物と土地にかかっていた税金が土地だけにかかることになります。

建物分の税金がどのくらいだったかによって、逆に節税になるケースもあります。

更地にした場合にどのくらいの額になるかを計算して、解体費用をかけてでもその方が特になるのなら、解体するという方法を選択するのもありです。

6.売却する

もしまだ売れる状態の家屋が建っているなら、早めに売ってしまうのもありです。

家は時間がたつほど売れにくくなりますから、もし本当に使わないと思うなら、できるだけ早く買い手を見つけた方がいいでしょう。

最近では古い家を安く買って、自分で好きなようにリノベーションしたいという人も増えているので、解体して土地を売るよりもいいかもしれないですよ。

7.不動産屋に買取してもらう

どうしても売れない、かといって解体する費用もないという場合には、買取をしてくれる不動産会社を探してみましょう。

すぐに見つかるとは限りませんが、あまり贅沢を言わなければきっと見つかるでしょう。

一括査定サイトなどを利用して見積もりを取ってみてもいいかもしれないですね。

空き家は放置しない!管理するか売るか、対策をしっかり考えよう

使っていないからといって空き家を放置するのは、法的にも倫理的にも良くないということがお分かりいただけたでしょうか。

誰も住んでいない、中がどうなってるいるかわからない、今にも倒れそうな家が近所にあったら、やはり嫌ですよね。

周りの人にも迷惑をかけないよう、空き家は適切に管理しましょう。もし自分で管理できない場合は、売るなり貸すなり、何らかの対策を取ることが大切です。

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